所谓抵押担保，是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照民法典的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

一、《民法典》第三百九十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

㈠建筑物和其他土地附着物；

㈡建设用地使用权；

㈢以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

㈣生产设备、原材料、半成品、产品；

㈤正在建造的建筑物、船舶、航空器；

㈥交通运输工具；

㈦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”

二、第三百九十九条规定：“下列财产不得抵押：

㈠土地所有权；

㈡耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

㈢学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

㈣所有权、使用权不明或者有争议的财产；

㈤依法被查封、扣押、监管的财产；

㈥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”

(《民法典》也有基本相同的规定)按照以上规定，符合规定的土地使用权可以作为抵押财产为债务履行提供担保。但并非所有的土地使用权都可以作为抵押财产，比如农村非建设用地使用权，主要包括耕地、宅基地、自留地、自留山等农村集体所有的土地使用权，除法律另有规定外，均不得设定抵押；一些公益性建设用地，如学校、幼儿园、医院等，连同地上建筑物也不能设定抵押。此外，由于我国实行土地公有制、土地所有权归全民所有或者农村集体所有，故土地所有权不能设定抵押。

而土地使用权作为从所有权分离出来的用益物权，具有相对独立性，且是具有价值和使用价值的财产权利，以其设定抵押既可以充分发挥物的效用，也可有效保护债权的安全，在经济生活中被普遍采用。