房地产开发商需要具备五证两书才可以卖房，如下：

1、《建筑用地规划许可证》；

2、《建设工程规划许可证》；

3、《国有土地使用证》；

4、《建设工程开工证》；

5、《商品房销售（预售）许可证》；

6、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

《民法典》第二百零八条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。