一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权办理房屋产权过户需要携带相关的资料到房屋所在地的房地产交易部门办理相关的产权过户手续即可。关于办理房屋产权过户的内容。签订房屋买卖合同后，交易双方即可携带相关资料到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权过户手续。

签了买卖合同，卖家违约了

根据民法典规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。

1、起诉要求继续履行合同

在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。

以下情形除外：

卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效；

卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等；

卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋；

房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。

2、违约金和实际损失

房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20％，但问题是，如果房价上涨20％，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。

根据规定：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

所谓实际损失：

可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。

房屋涨跌损失的确定，有2种方法：

双方协商确定；不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。

综上所述，如果双方签订的合同真实有效，在卖家违约时，买家可以拿起法律武器维护自身权益，将卖家起诉至法院，要求对方继续履行合同，或者主张房价上涨所造成的实际损失，而不是拿了违约金了事。

《不动产登记暂行条例》

第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。