增值税是20世纪最重要的一项税制发明与创新，属于产权交易税集合，也是传统意义上的一种间接税。该税种于1954年在法国“试航”，后来逐渐被世界上其他国家广泛模仿，至今有170多个国家和地区开征。从效率和实践角度看，目前尚找不到其他税种优于增值税。房地产营业改收增值税是今年我国税务领域的一个热门话题，自2012年一月在上海正式启动营改增试点之后，2013年8月1号全国营改增在6＋1行业已全面铺开。接着下一步可能是房地产行业的营改增，但到底什么是房地产增值税，对房地产业实施营业税改增值税有什么样的进步意义，影响房地产增值的因素有哪些，营业税改增值后对上游企业产业链如何，都成为房地产业普遍关心的一个问题，对房地产营业税改征增值税后的税收影响多少，应是纳税人最关心的问题

一、房地产行业概述

房地产行业是一种生产周期比较长，一般完整的一个楼盘要两到三年左右还能完成，同时它也是资金和劳动力密集型的产业。

房地产行业的主要特点：

第一，基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看；它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件——房和地。它为劳动力提供生存和发展最必须的条件－住宅和各项配套服务设施。它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持－税、利上缴与实物地租（配套完成的市政项目）。

第二，先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展，它可带动二百多个行业的发展。如房地产行业对钢铁、水泥、物流等行业的拉动是最明显的。

第三，超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件，因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。如钢铁、水泥。

第四，协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求－有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此，房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。

第五，敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表－经济上升，房地产业兴旺；经济下降，房地产业衰落。根据国税总局网站相关资料统计，2011年房地产业对地方财政的贡献至少在28．84％以上，这与2003年，中央将房地产作为国民支柱产业有关。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势，在一个城市投资房地产，重要的不在于该城市的地价、房价，而在于该城市经济发展的前景。

第六，风险性。房地产业是一项风险产业，对于发展商而言，风险既有外部因素，也有内部因素：外部因素主要是政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等等；内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。过去发展商只要造起房子甚至只要划到红线就能赚钱，现在不行了，竞争很激烈，发展商也得搞多种经营，要以丰补欠，不能在一棵树上吊死。

基础性、先导性，说明了房地产业在国民经济中的重要地位以及行业发展的必然趋势；

超前性、协调性，提醒我们要切实地把握房地产业发展的速度和力度，既要有超前意识又要有讲求协调。

二、房地产行业的税种及成本构成

（一）房地产行业涉及的税收主要有：

营业税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、印花税、所得税、个人所得税等税种。

（二）房地产的成本构成主要有：

1．取得土地使用权所支付的金额；

2．土地征用及拆迁补偿费；

3．前期工程费；

4．建筑安装工程费；

5．基础设施费；

6．公共配套设施费；

7．开发间接费用；

三、房地产行业营改增税负分析

因房地产行业是最终的产成品完成环节，所以房地产行业营改增的前提是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须首先也是营改增的行业，否则房地产行业就无法获得抵扣进项税额。我组为了分析房地产行业营改增的税收影响，收集了15个已完成土地增值税清算的项目对营改增前后的税负进行了分析，从表（一）发现营改增后税负从改前（营业税）的5．5％到改后的（增值税）6．28％，但绝对纳税额减少了377万元，而为房地产服务的行业除了服务性行业税负增加比较小外，其它的施工行业税负都增加了3．08％，税收额从改前的97，415，429．27元增加到改后的132，760，781．63元，增加了35．345．352．36元。因营改增后，计税基数原来是价内税变成了价外税，所以它又影响了到土地增值税与所得税，所以房地产的营改增比其它行业的营改增更加复杂，可用“牵一发而动全身”的说法都不为过，从表二可以清楚看出15个项目总体税金（营业税、增值税、土地增值税、所得税）才增加了25，688，052．18元，平均增加了171万元。

从房地产行业的行业特点可清楚到房地产行业的营改增实质上也是规范了房地产行业的上游企业，现最直接为房地产行业服务的大多数企业的税收征收方式是核定的，据实例测算依据为：

1．国家税务总局二○○八年三月六日发布《企业所得税核定征收办法（试行）》的第三条规定纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的

第四条规定税务机关应根据纳税人具体情况，对核定征收企业所得税的纳税人，核定应税所得率或者核定应纳所得税额。具有下列情形之一的，核定其应税所得率：

（一）能正确核算（查实）收入总额，但不能正确核算（查实）成本费用总额的；

（二）能正确核算（查实）成本费用总额，但不能正确核算（查实）收入总额的；

（三）通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。

第六条采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下：

应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率

应纳税所得额＝应税收入额×应税所得率

或：应纳税所得额＝成本（费用）支出额／（1－应税所得率）×应税所得率

第七条实行应税所得率方式核定征收企业所得税的纳税人，经营多业的，无论其经营项目是否单独核算，均由税务机关根据其主营项目确定适用的应税所得率。

主营项目应为纳税人所有经营项目中，收入总额或者成本（费用）支出额或者耗用原材料、燃料、动力数量所占比重最大的项目。

第八条应税所得率按下表规定的幅度标准确定：

行业应税所得率（％）

农、林、牧、渔业3－10

制造业5－15

批发和零售贸易业4－15

交通运输业7－15

建筑业8－20

饮食业8－25

娱乐业15－30

其他行业10－30

2．《海南省地方税务局、国家税务局关于调整建筑业核定征收企业所得税应税所得率的公告》

根据《国家税务总局关于印发（试行）的通知》（国税发［2008］30号）的相关规定，结合征管实际，现将我省建筑业企业所得税应税所得率调整为10％。

《海南省国家税务局海南省地方税务局关于调整核定征收企业所得税应税所得率标准的公告》（2011年第5号）有关建筑业应税所得率的规定和《海南省国家税务局海南省地方税务局关于调整建筑业核定征收企业所得税应税所得率的通知》（琼地税发［2009］170号）同时废止。

纳税人在进行纳税申报时，首先应分别依据调整前后的应税所得率计算出调整前后的应纳所得税额，再以应纳所得税额的合计数依据调整后的应税所得率（10％）倒推出收入总额，最后将倒推出的收入总额填入纳税申报表（B类）的收入总额栏进行纳税申报。

本公告自2012年7月1日起开始施行。

3．《海南省国家税务局、海南省地方税务局公告2011年第5号》

为进一步规范我省企业所得税核定征收工作，根据《国家税务总局关于印发（试行）的通知》（国税发［2008］30号），现对我省核定征收企业所得税应税所得率标准公告如下：

行业应税所得率（％）

农、林、牧、渔业6

制造业10

批发和零售贸易业9

交通运输业10

建筑业8

饮食业15

娱乐业25

其他行业18

根据《国家税务总局关于公布全文失效废止部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（税务总局公告〔2011〕2号）的规定，《国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》（国税发〔2007〕104号）和《海南省国家税务局海南省地方税务局转发国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》（琼国税发〔2007〕215号）同时废止。

四、施工行业多为核定征收的根源

最近很多城市的地方税务局均出台了针对建筑施工企业的行业税收管理规定，核心就是地方各税种要在劳务发生地缴纳，企业所得税亦采取核定征收的方式在劳务发生地缴纳，企业所得税的税率亦采取核定的方式。这让许多管理规范的大型建筑施工企业陷入了困境，企业所得税法颁布之后，企业所得税应该如何缴纳？

（一）我国税法规定了几种征收方式？

1．查账征收

查账征收指税务机关按照纳税人提供的账表所反映的经营状况，依照适用税率计算缴纳税款的方式。这种方式一般适用于财务会计制度较为健全，能够认真履行纳税义务的纳税单位。

2．核定征收

核定征收是指税务机关无法按照账面记载征税的情况而依据职权对纳税人的应纳税额进行核定，可以核定纳税人的应税收入、适用税率等。

（二）什么样的企业采取核定征收方式？

见上文国家税务总局二○○八年三月六日发布《企业所得税核定征收办法（试行）》规定。

（三）为什么各地纷纷采取核定征收的方式？

从文件实施效果来看，地税局出台的文件并不是堵住纳税的漏洞，而是为各地政府争夺税源，地税局在保证财政收入，挖掘税源方面有不可推卸的责任。税务机关争相钻税法的空子，积极游走于税法的模糊地带，而这类文件不过是为基层税务机关执法提供了一定的依据，虽然在执行中有违法行为存在，但纳税人很难分辨清楚。

1．地方政府的自我保护。如果甲地税务机关率先采取了核定征收的方式，必然使外地的税务机关的收入造成损失，毕竟税不重征的原则，使纳税人无法接受对于同一笔收入重复纳税的状况，在甲地缴纳必然带来的是在注册地抵扣税款的后果。对于以后出台核定征收政策的税务机关更多的是一种自我保护的手段。

2．改变纳税地点。现在的大型工程项目均采取了招标的方式，往往只有大型施工企业才能中标，大型企业均管理规范，中标的金额巨大，税款也巨大，而如果施工企业回注册地企业纳税，业主方不甘心税款流走，只有采取核定征收的方式，不仅改变了征收的方式，重要的是改变了纳税的地点。

（四）纳税人应该采取何种对策

此类文件的出台主要针对的是外地施工企业，而且主要是采取汇总缴纳企业所得税的大型施工企业，只有这样才能使施工地的地方政府占到便宜。由于政府的统一性，使吃亏的地方政府无法协调解决这类问题，只能在本地施工的企业同样开刀。但纳税人却夹在两个政府，和合法与违法的夹缝之中进退两难，不是开罪业主方，就要开罪注册地的政府。要么重复纳税，双方均不得罪，自己买单。但这对纳税人又极不公平，另外对于注册地的税务机关来说，纳税地点是法律规定的，纳税人不应在外地缴纳企业所得税，征收有充分的法律依据。而施工地的政府眼看着自己的钱流到了外人田里，心理无法平衡。

1．协调解决

纳税人首先选择协调两方政府，但一只羊羔如何与两只同样饥渴的狼谈判？它面临的是被吃一次还是被吃两次的问题，是被这只狼吃掉还是被别一只狼吃掉的问题，而不是被吃与不被吃的问题。而两只狼之间不想谈判，它们都在盘算着自己的那块肉该从哪下口。

2．选择法律手段

绝大多数是不会选择和狼争斗的，只有在最无奈的时候。但目前社会的大气候，对于大型企业来说，协调解决的成功性很低。1．各方政府均有自己的执法依据支持，无法退让；2．双方均处于财政饥渴状态无法退让；3．协调解决意味着要行贿，纳税人的风险更大。采取法律手段的话意味着1．工程款结算的不确定性；2．以后还打算在这块地施工吗？这道选择题，还要纳税人根据自己的实际情况来决策，无论结果怎样，都需要一套应对战略才好。

五、房地产业营业税改征增值税的意义

1．有利于完善税收链条，增加税收

值税制度的改革过程，从某种意义上看，是增值税链条不断完善的过程。1994年推行的生产型增值税，不允许增值税纳税人扣减机器设备等货物所含税额，导致增值税链条的重要一环被断裂，2009年中国增值税由生产型向消费型转变，允许纳税人抵扣。营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，营业税改征增值税，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，由于在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进分工，有助提高经济效率，由此也会带来增值税收入的增长。

2．增后更更更加规范财务税收管理，规范经济市场行为

因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放开型，如依据合同或有的税务单位没有合同的情况同样能缴税代开发票，这就导致虚开发票的可能性相当的大，这就给后续税收征管带来困难，也为企业带来极大的税收风险。同样也无法规范行业市场经济行业，这对同行公平竞争制造了障碍。

3．有利于提高各行业竞争能力

营改增后，可使各行业进一步提高产业集群规模和程度，可提高各行业区域竞争力。房地产业营业税改征增值税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，故对试点行业是利好政策。如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。

4．有助于促进房价回归合理平稳

未来房地产业营业税改征增值税有助于房地产业发展及房价回归理性。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可以促进房地产市场交易活跃。房地产业营业税改征增值税后，如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，房地产企业通过获取规模经济效益，降低房价扩大销售，获取收益。

5．有利于减轻社会税务负担消除重复征税，

生产各个环节的税负下降，各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平。我国面临的通胀压力巨大且难以在短时期内予以消除。而房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力。从长远来看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从总体上提高经济效率，而经济效率的提高，则可以促进总体物价水平的降低。

6．促进地方政府进行房地产政策的改革

营改增后对政府间收入分配造成影响，并产生倒逼机制，促进地方税制改革，特别是房产税制度改革。除少数行业外，营业税收入基本全部划归地方政府收入，增值税收入的25％划归地方，尽管在试点期或过渡期营业税改征增值税后的这部分收入仍归地方政府，但从长期看，试点期或过渡期结束后，这部分收入仍会最终归属中央政府。而营业税在地方税收收入中占有较大的比重，这就要求尽快推行地方税制度改革，创新地方税税制，弥补最终因营业税改征增值税造成的地方税收入损失。地方税的核心是房产税，地方政府应尽快推动房产税制度改革。