房东怎么预防房子被别人转租

转租就是出租人将房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁关系。原本承租的房客成了出租人，俗称“二房东”，转租合同中的承租人是次承租人。我国民法典第716条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”所以，房屋转租本身并不违法，但是转租需要规范地操作。

首先，最重要的是，转租必须经出租人同意。承租的房屋在原则上不可转租，而且一般房屋租赁合同上会载明，未经出租人同意，承租人不得擅自转租。此时如果承租人在未告知房东的情况下自行转租，房东可要求解除合同。善意的次承租人为此遭到损失的话，还可以根据无效合同的处理规定向“二房东”要求赔偿。

其次，承租人将房屋转租之后，与房东之间的权利义务关系并没有结束。承租人有义务按约定保持房屋和房屋内物品的完好，因此转租合同上必须对次承租人有所约束。当然，房东如果同意转租，也可以重新订立合同，由次承租人直接与房东签约，直接向房东负责。在未告知的情况下转租，承租人也可以在事后被动取得房东同意。

最高人民法院在2009年发布过一份《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下文简称“司法解释”)，其中也有关于转租事宜的规定。房东知道承租人转租而没有提出反对的，在一定条件下可以被认为是同意转租。司法解释规定了6个月的异议期，房东知道转租事实后，6个月内可以提出异议，超出6个月异议期，房东没有提出异议的，推定为同意转租，转租合同有效，房东应当认可转租合同的效力。所以，房东如果坚决反对转租，一定要及时处理，以免6个月后“被同意”。

为了避免纷争，房东在与房客签订租赁合同时，务必写明转租条款，明确约定关于转租的方方面面。比如，承租方是否可以转租，如果不得转租，擅自转租应如何解决。如果可以转租，因转租而造成租赁房屋损坏的，应该如何赔偿，等等。承租人在租房时，也要了解房东身份，确认房东有处分权。向“二房东”租房要特别谨慎，“二房东”会带来多重风险。即使是合法的转租，“二房东”也可能在收取了租金之后却不向“大房东”支付租金，导致“大房东”解除合同。在商业地产整体承租再分割转租的经营中，这种“二房东”跑路的情况时有发生。

租的房子能否转租

转租是各地房地产租赁活动中十分常见的行为。所谓转租，就是指承租人在租赁期间将承租的部分或全部在出租的行为。

一般来说，承租的房屋不能转租，根据《民法典》的规定，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人不得擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。

根据《武汉市房屋租赁管理办法》的规定，承租人在租赁期间经出租人书面同意，可以将承租的房屋部分或者全部转租给第三人。同时，根据《民法典》第716条的规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成的损失，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

因此，如果合同中规定，承租人有权在租赁期间内转租，承租人就可以自行将房子租给别人。如果合同中对这个问题没有任何约定，承租人必须事先得到出租人的书面同意才可转租，否则应当承担违约责任。

应当注意的是，房屋租赁合同的变更是会影响房屋转租合同的，承租人经出租人同意转租房屋的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。房屋租赁期间，租赁合同发生，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更。房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同也应当随之解除。