【律师导读】

社会形势的发展，尤其是各城市政策允许公房使用权可以有偿转让的现实，使得法律界人士认识到公有房屋使用权的财产属性，可以像其它财产一样进行继承，这样既立足于尊重历史，同时更有利于解决现实问题，有利维护现存的权利体系，同时具有良好的社会效果。

【案情摘要】

李某是大连市某事业单位职工，1985年单位分配一套65平方米的国有产权的公有房屋，1996年与周女士再婚，当时李某之子李小明（化名）及周女士之女王丽（化名）均未成年，由二人抚养成人，现在二人均已成家且在外有房居住。2007年5月李某因突发脑梗抢救无效死亡。李某的父母及其子李小明要求对该房屋进行继承，周女士提出现住房没有所有权，只有使用权，不能继承，同时自已作为共同居住人在该房屋已经居住了多年，在李某去世后，是新的承租人，现在的房子的使用权应该是她的了。

人民法院经审理后认为：公房使用权具有独立的财产性质。目前，公房使用权的取得方式主要是由单位分配，另有一小部分城市居民私有拆迁安置。前者是私房所有权的转化，后者则是依据国家政策，是社会主义国家特定历史条件的福利制度，两者均涵盖了部分所有权的属性。从现实公房使用权的现状考察，公房使用权现有权能几乎涵盖了传统民法所有权的四项权能，公有房屋使用权人可以实际占有使用该房屋，并且出租获得租金利益，可以参与房改，虽然不能直接处分，但在遇有拆迁时可以获得80%的补偿款或补一定数的差价后进行产权置换，因此公有房屋使用权已经具有独立的财产性质。依据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》及大连市人民政府《关于进一步深化城市住房制度改革加快住房建设的通知》等政策，国家大力推进公房高度改革，公有房屋在实践中已经具有独立财产性质，私有财产所有权人享有对自己财产的处分权及合法的继承权应受法律保护。本案中，李某所享有的公有房屋使用权依法由法定继承人继承。同时依《大连市城市公有房屋管理规定》第二十条规定，承租公有住房，承租人在租赁期限内去世，其共同居住两年以上的家庭成员愿意履行原租赁合同的，可以办理承租过户手续。并结合周女士在此居住多年的实际情况，该公房使用权亦应考虑周女士的合法利益。李某父母、李小明、周女士均为第一顺位继承人，周女士之女王丽已经与李某形成继父母与继子女关系，也应为第一顺位继承人。

人民法院判决该房屋由周女士承租；该房屋评估价为312000元，由周女士返还三原告折价款各62400元（312000÷5）。判决后双方均未上诉。

【律师点评】

法院将公有住房的使用权与承租权分别作为物权和债权处理，既解决了公房继承人要求继承使用权这一用益物权问题，又解决了承租人与公房单位签订公有住房租赁合同的问题。在技术上，继承人公房承租人变更有效，又要求对其他继承人的公房使用权的继承权给予补偿，减少了当事人要求确认变更承租人行为无效，再重新协商确定承租人的沟通成本，减少了讼累。

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