一、购房合同土地使用年限缩水的原因

1、土地使用年限缩水的原因多对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。

2、房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。

3、房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。

有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

二、土地使用年限到期怎么办？

1、延长土地期限。可由屋业联名提出，补交土地出让金，价格应低于同类土地价，类似于成本价与市场价的差额。

2、根据规划需要，收回土地和建筑物，对业主做相应补偿，或类似拆迁安置的办法。

三、剩余土地使用年限如何判断？怎么计算？

查看房屋《国有土地使用证》。要想保障房屋年限，在签订购房合同前，查看开发商的五证是否齐全。其中，《国有土地使用证》会对房屋年限有规定。

注意：

①土地合同的日期是房屋使用年限的开始，千万别以合同日期作为土地年限的开始；

②购房者需看五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与一致。

③建议到发证机关网站查询，看五证是否为真，尤其是二手房。