一、预售合同备案是否属于行政许可

备案不属于行政许可。

根据《行政许可法》

第六十一条行政机关应当建立健全监督制度，通过核查反映被许可人从事行政许可事项活动情况的有关材料，履行监督责任。

行政机关依法对被许可人从事行政许可事项的活动进行监督检查时，应当将监督检查的情况和处理结果予以记录，由监督检查人员签字后归档。公众有权查阅行政机关监督检查记录。

行政机关应当创造条件，实现与被许可人、其他有关行政机关的计算机档案系统互联，核查被许可人从事行政许可事项活动情况。

二、备案属于哪种行政行为

按照字面的意思：备案就是存档备查。它是相对于＂审批＂的一个概念，既你有义务让上级主管机关或有关机构知道某件事，但不需要他们的批准同意。

具体行政行为是指在行政管理过程中，针对特定的人或事所采取具体措施的行为，其行为的内容的结果将直接影响某一个人或组织的权益。备案并不影响有关组织的权益，却是自己应承担的义务，如行政法规在公布后的30日内有国务院办公厅报全国人民代表大会常务委员会备案。故备案不是具体行政行为。

抽象行政行为是指国家行政机关制定规范性文件的行为，很明显备案不是抽象行为。

行政行为是指行政主体行使行政职权，作出的能够产生行政法律效果的行为。备案不是行使行政职权，进行行政管理的行为，所以不是行政行为。

三、行政许可行为的特征

1、行政许可是依申请的行政行为。行政相对方针对特定的事项向行政主体提出申请，是行政主体实施行政许可行为的前提条件。无申请则无许可。

2、行政许可的内容是国家一般禁止的活动。行政许可以一般禁止为前提，以个别解禁为内容。即在国家一般禁止的前提下，对符合特定条件的行政相对方解除禁止使其享有特定的资格或权利，能够实施某项特定的行为。

3、行政许可是行政主体赋予行政相对方某种法律资格或法律权利的具体行政行为。行政许可是针对特定的人、特定的事作出的具有授益性的一种具体行政行为。

4、行政许可是一种外部行政行为。行政许可是行政机关针对行政相对方的一种管理行为，是行政机关依法管理经济和社会事务的一种外部行为。行政机关审批其他行政机关或者其直接管理的事业单位的人事、财务、外事等事项的内部管理行为不属于行政许可。

5、行政许可是一种要式行政行为。行政许可必须遵循一定的法定形式，即应当是明示的书面许可，应当有正规的文书、印章等予以认可和证明。实践中最常见的行政许可的形式就是许可证和执照。