一、怎样预防逾期交房风险

首先，在签订合同之前应充分研究开发商提供的合同内容，注意其逾期交房的免责条款，并要求开发商作出说明。

其次，在合同中一定要约定逾期交房的违约金数额，因为如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定。而这一租金数额是很低的，得到的赔偿是极其有限的。

再次，买房人一定要在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，即从逾期交房事实发生之日起两年内提起诉讼，超过两年，其请求不会得到法院支持。

确定了逾期交房的时间后，购房者就想退房。一般情况下，因为开发商逾期交房的原因申请退房，是行不通的。就目前而言，开发商逾期不交房，业主可责令开发商赔付违约金。如业主执意退房，进行司法仲裁是唯一途径。总之，购房者在与开发商签订购房合同时要注意预防逾期交房风险，一定要对开发商逾期交房的违约情况，违约责任的承担等进行明确的、具体的约定。

二、如何认定开发商逾期交房

在实践中，以下四种情况基本可以认定开发商逾期交房：

1、除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可以免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《建筑工程竣工验收备案表》，开发商肯定是要按《合同》第九条承担逾期交房的违约责任。

2、如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。

3、在交付房屋时，如果房屋没有达到在《合同》中约定的交房时所应达到的使用条件的话，购房者可以拒绝收房，有特别约定的，可以退房。没有约定的，就按开发商逾期交房处理，直到达到使用条件为止。

4、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款有特别约定的，若没有达到约定的条件，开发商承担逾期交房责任，例如约定交付时要提供房屋建筑面积的实测数据，如果没有，按逾期处理，直到够提供为止。

而以下三种情况基本不能认定开发商逾期交房：

1、出现了法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。

2、如果是购房者违约在先，致使开发商在《合同》约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，开发商是不需要承担逾期责任的。

3、如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件，而拒绝收房，实际开发商已经具备《合同》约定的交房条件取得了《建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。例如有的购房者认为小区的道路和环境不好，就拒收房屋，而小区道路和环境的建设是需要过程的，如果因为这个原因使自己延期收房，开发商是不承担责任的。