我国实施住房商品化较晚，对住房这一特殊商品的特性认识还不足，房地产理论也不尽完善，传统的房地产理论还存在着一些误区，这些误区对房地产业的健康发展已产生了一定的负面影响。

误区之一：住房具有保值和增值功能

传统房地产理论认为，住房建设必须依附于土地，而土地是一种不可再生的资源，具有升值潜力，因此住房具有保值和增值功能。但事实并非完全如此。首先，我国城市土地属国家所有，单位和个人只享有土地使用权而无土地所有权。国家的有关政策规定，土地使用权届满后，国家可以无偿收回土地或与住户重新签订土地使用权出让合同。住户如想延长土地使用权年限，则必须重新交纳土地使用权出让金。因此，土地增值对广大住户来说影响不大。对住房的保值和增值作用并不明显。其次，由于新技术、新工艺和新型建筑材料在建筑工程上的应用，土地的稀缺性已因高层建筑带来的大容积率而有所缓解。再次，由于人们居住观念的改变，对住房品质要求的不断提高，住房更新换代的步伐也将不断加快。特别是受“人世”的影响．我国现阶段的住房在不久的将来就会被新型住房所淘汰。而新型住房会具有更好的质量品质、时尚设计、物业管理和人文环境。因此，原有的住房就会相应贬值，不再具有保值和增值功能。最后，由于住房经过多年使用，其使用价值不可避免地下降，同样也达不到保值和增值的功能。

该误区产生的主要后果：一是银行抵押的房产相当部分会变成不良资产；二是大批开发商宁愿商品积压也不愿意降价销售；三是造成开发商投机心理加重。

误区之二：决定房地产价格的因素是地段、地段还是地段

该理论的形成基础就是“级差地租理论”。该理论认为，一个好的地段是最有利的投资保证，地段是房地产投资中最重要的因素。然而，该理论现在正面临严重的挑战：一是城市发展和交通条件的变化正改变原有地段的价值；二是人们生活方式由传统走向现代，许多人不再向往住在繁华的中心闹市区，而更愿意住在空气清新、环境优美的郊区，“住宅郊区化”趋势更加明显，地段价值已发生转移；三是“城市空心化”趋势日益明显，中心地段的住房价格呈下降趋势；四是“地段理论”正被新的“距离理论”所代替。新“距离理论”的观点就是：“距离不是距离，时间才是距离”。

该误区产生的主要后果：房地产开发商盲目在城市中心建住宅楼。由于市中心地价高，导致市中心住房价格攀升，同时，在城市中心区居住也越来越不符合现代人的居住理念，城市中心不成小区规模的住宅很难卖出去，由此形成了商品房空置。

误区之三：市场有效需求不足

近年来，我们把住房市场发展不起来的原因很大程度上归集于“市场有效需求不足”。于是就产生了一些认识上的误区：一是房地产开发商认为自己开发的房子卖不出去．不是开发商本身的问题，而是市场有效需求不足的问题：二是既然是市场有效需求不足的问题，那么与房地产业本身无关，而是市场主管部门和国家政策的问题。事实上，“市场有效需求不足”确实是影响住房市场发展的重要因素，但是，过分强调“市场有效需求不足”必然会忽视另一个非常重要的问题，那就是“市场无效供给太多”的问题。而且目前我国的住房商品正处于更新换代时期。在这种情况下，谁还愿意用一辈子的积蓄买一套很快就会被淘汰的而且又不能保值和增值的住房呢？因此，目前我国住宅市场面临不仅仅是“有效需求不足”，而更是“市场无效供给过多”的问题。

该误区产生的后果：过分强调住房商品外部需求因素。忽视了住房商品的内在品质，不利于住房商品整体质量的提高。

误区之四：投资房地产最安全

传统房地产理论认为：房地产是不动产，具有保值和增值功能，并且可售、可租、可抵押，所以投资房地产最安全。加上以前房地产的暴利经营，更加深了人们的这种观念。然而，随着房地产暴利时代的结束和微利时代的到来，投资房地产的风险日益加大。一是房地产投资巨大，生产周期长，变现能力差；二是受政策及宏观大环境影响较大；三是房地产行业竞争日益加剧，优胜劣汰机制更加明显。

该误区产生的主要后果：一些企业盲目进入房地产业，导致房地产开发企业数目过多，规模效益和品牌效应难以形成，行业总体发展水平得不到有效提高。

同时，由于一些房地产企业在资金、管理以及技术力量等方面还存在较多问题，豆腐渣工程的出现屡见不鲜，这些工程给社会造成了较多的后遗症，产生了很坏的影响，给人们的购房心理投下了阴影。