土地用途变更之所以需要出让人同意，是因为用人应当按照出让合同的约定使用土地，而土地用途的变更是变更合同的行为，因此需要出让人同意，并经有关部门批准。《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用和管理土地。不按照合同约定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地行政主管部门应当予以纠正，并可以根据情节给予警告、罚款甚至无偿收回土地使用权。第十八条土地使用者需要变更土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当征得出让人同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。如何办理土地变更手续。

2。按分类确定处理办法根据审查结果，分以下两种情况处理：

（1）国有土地使用权出让合同明确规定土地使用者改变土地用途时收回土地使用权，或者法律、法规和行政法规明确规定，改变土地用途应当收回土地使用权，由市、县人民政府征收，收回的土地使用权应当依法向社会重新提供。收回土地使用权时，应当对土地使用权出让人给予相应补偿，补偿金额按照剩余期间的土地使用权价格确定。（2）国有土地使用权出让合同没有约定，法律、法规、行政法规没有明确规定必须收回国有土地使用权的，经出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）和城市规划部门批准，可以签订国有土地使用权出让合同变更协议或者新的国有土地使用权出让合同行政主管部门对土地使用权出让金进行相应调整，即对原出让合同约定的土地用途、出让期限和出让金额进行调整和重新核定。（1）城市规划对土地利用有特殊限制或者对土地使用者有特殊要求的，可以按照原用途的剩余土地利用年限或者更短的年限确定土地利用年限；

（2）没有特殊限制的，为了方便土地利用，一般来说，土地使用期限应当根据新的土地用途重新核定，但不得超过法定的最长土地出让期限。确定土地用途和出让年限后，可以根据新老土地用途、出让年限和核定的土地市场价格水平，确定应当支付的土地出让金。具体计算公式如下：

应返还的土地出让金=批准变更时新的土地使用条件下的土地使用权市场价格-批准变更时原土地使用条件下剩余年度的土地使用权市场价格更改

5。签订出让合同

原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订国有建设用地合同，变更使用权出让合同协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同。

6。补交出让金并办理土地登记

原土地使用权人应当根据国有土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的国有土地使用权出让合同及时补交土地使用权出让金，并按规定办理变更登记。