重庆市江北土地房屋权属登记中心许静

法律援助中心和律师能不能查询他人的房屋原始登记凭证?业内有一些不同的见解，笔者以为，在一定条件下，律师也可以查询他人的房屋原始登记凭证。

首先，我们来分析一下建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》(以下简称《办法》)第八条关于房屋原始登记凭证的查询范围：

“(一)房屋权利人或其委托人可以查询与该房屋有关的房屋原始登记凭证”，此条中可看出房屋权利人是可以委托他人来查询与该房屋有关的房屋原始登记凭证的。“办法”对“他人”没有专门的规定，即任何非权利人都可视为“他人”，都可以接受权利人的委托为其查询房屋的原始登记凭证，故律师自然也可以受权利人的委托代其查询与该房屋有关的房屋原始登记凭证。

“(二)房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证”，此条只规定了“房屋继承人、受赠人和受遗赠人”可以查询与该房屋有关的原始登记凭证，而没有明确其委托人可以查询房屋原始登记凭证。那么是否可以理解为房屋继承人、受赠人和受遗赠人只能本人来查询而不能委托他人来查询房屋权属登记凭证呢?《办法》第十条专门对委托查询进行了说明：“房屋权属登记信息，单位和个人可以自己查询，也可以委托他人查询。”第三条还补充解释：“本办法所称房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。”可见，房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以委托包括律师在内的他人查询与该房屋有关的原始登记凭证。

“(五)仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件相关的原始登记凭证”，对这一条，我们可以这样理解：

1、仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询其自己的房屋原始登记凭证；

2、仲裁事项、诉讼案件的当事人的委托人(含律师)可以查询当事人自己的房屋原始登记凭证；

3、仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件相关的非当事人所有的房屋原始登记凭证；

4、仲裁事项、诉讼案件的当事人的委托人(含律师)可以查询与仲裁事项、诉讼案件相关的非当事人所有的房屋原始登记凭证；

在档案查询的实践操作中，对以上1、2项一般都没有争议，但是对第3、4项却存在着不同的观点。

一种观点认为严格按照《办法》的规定，仲裁事项、诉讼案件的当事人及其委托人都可以查询与仲裁事项、诉讼案件相关的非当事人所有的房屋原始登记凭证；

另一种观点认为仲裁事项、诉讼案件的当事人及其委托人查询与仲裁事项、诉讼案件相关的非当事人所有的房屋原始登记凭证只能是一种有限制的查询。由于仲裁事项、诉讼案件的当事人及其委托人查询的是他人的房屋原始登记凭证，而原始登记中包含有房屋权利人的许多信息，如身份证信息、婚姻状况信息、家庭成员信息、经济信息等等，可能涉及国家机密、商业秘密或个人隐私，因此必须谨慎对待，严格把关。一般只允许仲裁事项、诉讼案件的当事人委托律师进行查询。这主要是考虑到律师具有专业的法律知识且其法律行为受《律师法》调整和约束。

一方面，《律师法》授予律师一定的调查取证的权利。《律师法》第三十四条规定“受委托的律师自案件审查起诉之日起，有权查阅、摘抄和复制与案件有关的诉讼文书及案卷材料。受委托的律师自案件被人民法院受理之日起，有权查阅、摘抄和复制与案件有关的所有材料”。第三十五条规定：“律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。”

另一方面，《律师法》也对律师调查取证权进行了相应的法律约束。《律师法》第三条规定：“律师执业必须遵守宪法和法律，恪守律师职业道德和执业纪律。”第三十八条规定：“律师应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露当事人的隐私。”第四十八条规定：“律师有下列行为之一的，由设区的市级或者直辖市的区人民政府司法行政部门给予警告，可以处一万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，给予停止执业三个月以上六个月以下的处罚：……(四)泄露商业秘密或者个人隐私的。”第四十九条规定：“律师有下列行为之一的，由设区的市级或者直辖市的区人民政府司法行政部门给予停止执业六个月以上一年以下的处罚，可以处五万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，由省、自治区、直辖市人民政府司法行政部门吊销其律师执业证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任：……(九)泄露国家秘密的。律师因故意犯罪受到刑事处罚的，由省、自治区、直辖市人民政府司法行政部门吊销其律师执业证书。”可见，《律师法》在律师保守国家机密、商业秘密和个人隐私上有着非常严格和详细的规定，具有很强的约束力。

而对律师以外的其他委托人(包括诉讼案件当事人)，虽然《办法》第十六条规定：“查询人对查询中涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正常使用。”但这一规定必竟是一条非常原则性的规定，缺乏具体有效的处罚措施，其约束力是非常有限的。而且由于案件当事人于另一方当事人存在直接的利害关系，恐很难理性地使用其查询到的资料，有可能出现不利于另一方当事人信息保密的情况。

笔者也赞同第二种观点，实际上要求仲裁事项、诉讼案件的当事人在查询另一方当事人的房屋登记信息时应委托律师进行查询并没有违背《办法》的相关规定，而只是为了更好的保护房屋权利人的合法利益，这是在档案信息保密与利用中采取的一个较为稳妥的办法。