财团抵押是一种担保方式，其特点包括：1. 财团抵押标的物的特定性，即抵押权设立时，担保物于浮动担保实行之时始为特定；2. 财团抵押标的物的集合性，即抵押的标的必须存在且其价值可以确定；3. 财团抵押登记的必要性，即财团抵押设定的有效要件；4. 财团抵押权的范围受到严格限制，设定人在抵押权实行前不可为任意的处分；5. 财团抵押可以随着市场经济的发展而产生，属于融资性担保。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。