张霄入温州市城市拆迁管理办公室

一、拆迁营业房安置的主要矛盾

(一)按建筑面积安置，而安置的营业房门面宽度缩小

由于改建后道路的拓宽和为满足间距、绿化等规划要求及地块出让等原因，新建营业安置用房的可安置门面宽度普遍少于原拆营业房门面宽度，造成安置时被拆迁户营业房门面宽度缩小。安置时根据签订协议的建筑面积，以“所有的沿街营业房已均用于安置”为由，缩小被拆迁户的安置门面宽度已是不成文的惯例做法。对此，被拆迁户一直意见纷纷。随着市场经济的发展和人们法制意识的增强，营业房安置门面的缩小已成为安置矛盾的焦点。

(二)安置区位模糊

以我市为例，由于考虑拆迁政策的衔接和可操作性及被拆迁户的承受能力，拆迁符合政策的营业房，安置价格一直采取按差价每平方米2200元计算。即拆迁营业房时按原拆营业房所处区位沿街、巷、弄分为甲、乙、丙等不同级别，并协议约定新安置用房按“相应区位”安置。但实际情况是，新建安置地块的街、巷、弄的布局已完全改变，无法与原诉区位相对应。即使有个别地块可对应的，也可能出现其新建的商业氛围和原划分的等级倒置。这时被拆迁人从自己的利益出发，对拆迁入划定的“相应区位”常常有争议。

(三)超面积部分按市场价格计算，被拆迁户难以承受

拆迁中从营业房的功能确定到面积的认定一直就是争议点。在旧城改建中拆迁营业房大部分是功能为住宅而实际在经营，且往往带有卫生间、厨房、通道、楼梯等，是实际功能混合的“住改非”。拆迁时需扣除其作为住宅使用的面积，而被认定为符合安置的营业房面积往往较小，安置时超出营业房面积需按房地产市场评估价格购买。对照新、旧营业房，被拆迁尸会认为实际经营场地改变不大，却要花较多的钱回购。

(四)大量新建内商场成死胡同，难以盘活

由于拆迁营业房面积普遍较小而新建营业房多为大开间设计，进深大多为几十米。被拆迁户安置一般进深在8米以内，需沿街分割成独立铺位，所以8米以后的营业房就被分割成了内商场。且由于沿街安置房的紧缺，大面积的内商场无法留置合理、足够的商场通道，而失去商场的价值成了仓库或停车场等，造成极大的损失。

二、造成营业房安置矛盾的原因

(一)关于营业房的拆迁补偿安置条款相对欠缺

《城市拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第三十三条规定：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。具体的补偿办法由省、市地方政府确定。而惭江省城市房屋拆迁管理条例》也只在第四十条规定：选择产权调换的被拆迁户有权要求拆迁入提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。这样营业房的安置往往只保证建筑面积，而不考虑门面宽度。

(二)被拆迁房屋功能的动态变化

《条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。根据规定，“用途”是指房屋所有权证上标明或产权档案中记录的，未标明或记录的，以实际用途为准。

而在拆迁中遇到最多的就是这种实际用途已改变的“住改非”，即产权人将住宅改为营业房进行经营，而产权证上注明的功能仍为“住宅”。在拆迁时，房屋功能的变更需向相关部门申请。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，各地方也为此做了相应规定。但面对经营情况多变、房屋用途混杂的“住改非”，有相当部分还是无法认定变更为营业房或被认定的营业房面积较小等。房屋功能的不同认定，其拆迁补偿的标准差别很大，成了拆迁中的难点和矛盾的焦点。

(三)对房地产市场评估价的不认可

2001年国务院修订的《条例》新增了第二十四条，确定拆迁货币补偿标准的基本原则——等价有偿，以“房地产市场评估价的办法”确定。但在营业房拆迁安置的实际操作中却难以真正实施。“房地产市场评估价”不被认可，使被拆迁户在营业房安置区位的划分、补偿金额等方面讨价还价，增加了拆迁安置的难度。

(四)安置观念陈旧，安置方法单一

新《条例》第二十三条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋拆迁调换。其意在保护被拆迁人的合法权益，允许被拆迁入根据自己的实际需要选择补偿形式，保护被拆迁人对自己财产的处置权力。但被拆迁户更愿意选择就地实物安置，营业房的安置更是如此。单一的安置方法使安置面临一定压力。

三、解决拆迁营业房安置难的对策

(一)加强调研，科学决策

首先要做好拆迁前期的调查摸底和安置测算工作，根据地块的拆迁情况合理规划。对安置确有缺口的地块，要提前做好有效的补救措施和相应的政策规定，并预算、编排切实可行的安置方案。在动迁时，应对被拆迁户说明该地块营业房将“安置在哪里、如何安置”，使拆迁补偿安置协议有相应的安置方案对应，而非“空头支票”。

(二)全面协调，多种方式安置

对改建后营业房安置确实有缺口的地块，要及时做好政策的宣传解释和被拆迁户的引导工作。按“等价”原则，可通过采用货币和实物、就地和异地、货币补差和面积补差安置相结合的方式，让拆迁户有更多选择。

(三)遵循客观规律，做好政策处理

必须遵守市场经济的客观规律，按照市场规律办事。要采取结合市场运作的方式，以市场评估价确定安置区位，并在该区位平均差价的前提下，允许因位置的好坏而差价上下有所浮动。这样，被拆迁户选择的范围也更大，更容易接受。

(四)实事求是，对不同情况有对应政策

1．营业房已是一部分家庭的主要收入来源，成为其维持基本生活的保障，故此对已取得工商营业执照的产权为住宅的房屋，应当分门别类宽严相济，针对不同情况，采取不同措施，充分保护被拆迁人的合法权益。

2．营业房的宽度是一个重要参数，所以营业房的安置既要保证面积，也要参照原拆营业房的门面宽度。对个别地块因房源客观条件限制而门面宽度缩小安置的，应按房地产市场评估后进行相应的经济补偿。

3．营业房安置面积大于拆迁面积的超出面积，不能简单地按整间营业房的房地产市场评估价格计算。如当安置营业房的门面宽度和原拆营业房的门面宽度相同时，而安置面积大于拆迁面积，那么其增加的就不是门面，其价格就要按营业房的铺后面积进行评估计算。