肺炎疫情作为一种不可抗力成为合同当事人的免责事由，必须发生在合同成立以后、履行以前，且本次疫情必须影响合同的正常履行。在房屋租赁合同签订后，出租人将房屋交付承租人使用，出租人已经履行了合同义务，而承租人支付租金的义务可以通过网银转账等非接触方式履行，故不存在合同不能正常履行的情况。故承租人以疫情影响为由要求出租人减免租金或解除合同，需要进一步提供证据证明疫情对其租赁房屋的影响以及造成的损失。

一、关于出租人减免租金的问题。承租人在签订租赁合同时，双方当事人应当明知该房屋的使用形式。就经营性用房而言，因疫情严重地区政府采取了严格管控的措施，或政府要求疫情期间延期复工，导致承租人无法正常使用房屋，此时，出租人也无法提供可供承租人持续经营的房屋使用。故在疫情期间租赁合同目的无法实现，承租人有权要求减免疫情严格管控期间或应政府要求延期复工期间的租金。目前，各地政府为支持企业发展，已经出台了相关政策，支持减免国有资产类经营性房产疫情期间的租金，倡议免收其他经营性房产疫情期间的租金。就住宅类用房而言，承租人因自身原因被隔离而无法返回租赁房屋，此时疫情并未影响该房屋的使用功能，也未导致租赁合同不能履行，故承租人要求减免房屋的请求不应得到支持。如因政府管控，导致承租人无法返回租住地而无法使用租赁房屋，则承租人应当尽到提前告知义务，与出租人积极协商房租减免或退租事宜，就告知后的减租问题，应当按照公平原则，由承租人与出租人共同分担疫情期间的租金损失。承租人未履行告知义务的，就扩大损失部分，应由承租人自行承担。