经某房地产经纪有限公司介绍，业主王小姐与买方宋先生签订《二手房预约买卖及居间服务合同》，将自有某房产以109万元实收的价格购卖予宋先生。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《二手房买卖合同》，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金，同时对其他事项进行了详细的约定。

之后，宋先生如约履行了定金支付义务，但由于恰逢楼市小阳春，房价上涨，王小姐收受定金后便毁约不卖，并终止了担保公司的委托赎楼，拒不配合宋先生办理首期款监管手续，导致交易无法进行。

经多次谈判无效后，宋先生最终向法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿违约金21.8万元，但经诉前调查得知王小姐已将涉案房屋卖予案外人并完成了过户登记手续，起诉后王小姐又委托律师向宋先生发送了解约通知函。

【律师说法】

庭审中，被告王小姐委托律师辩称：

1、原告宋先生未按合同约定的时间将首期款打入约定的银行账号完成资金监管构成违约，违背了诚实信用原则，被告才将涉案房屋卖予他人。庭前王小姐已通知原告解除合同。

2、我国违约金制度不是惩罚性的而是补偿性的，即使被告行为构成违约，由于原告没有证据证明其实际损失的存在，要求被告赔偿21.8万元违约金也没有事实和法律依据。要求判决驳回原告的全部诉讼请求，维护被告合法权益。

而法院经审理认为：原被告双方签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告未依约配合原告签署银行资金监管协议，并已将涉案房屋另售他人，证明交易不能正常进行的原因在于被告，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，按约定支付房地产总价款20%的违约金，违约金兼具有惩罚及补偿性质。所以判决：1、解除原被告双方签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》;2、被告向原告支付违约金21.8万元。如未按判决指定期间履行给付义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

在这里律师提醒，首先，房价上涨情况下，一旦业主有毁约迹象，买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防一房两卖执行困难。如本案，宋先生迟迟与对方谈判，不诉讼、不保全，对方一边谈判拖延时间，一边加紧高价卖出。

其次，违约金同时具有惩罚性与补偿性特征，即使守约方没有任何损失，毁约方也要支付守约方违约金。

再次，解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利，其行使以自身没有毁约行为为前提。如本案，一房两卖的行为属于根本违约行为，被告在自身毁约、合同已经无法履行之后再向原告发送解约函不构成合法解约。

最后，虽同是律师，但术业有专攻，二手房纠纷法律关系复杂，涉及部门广，建议还是委托二手房法律专家代理。