不能办理抵押贷款的房产有：

1、未结清贷款的房产。抵押贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。

2、部分已购公房。已购公房中有两种情况不能办理抵押贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押贷款；另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。

3、未满五年的经济适用房。回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押贷款。

4、未取得房产证的小产权房。对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押贷款。

一、房产证有多重要？

房产证相当于房子的“身份证”，代表着卖方拥有房子的合法所有权，可以依法对自己的房屋进行占有、使用、收益和处分。

1.对于买卖来讲：没有房产证就不能上市交易。

小产权房、违章建筑等，按照规定不受法律保护的房产，房管部门不会颁发房产证，同样的也不能上市交易。而对于暂时未取得房产证的房子，比如新房、拆迁安置房，则需要等到拿到房产证之后才能上市交易。

2.房产证还是进行抵押贷款、赠与或继承的必须证件。

进行房屋抵押贷款，房产证作为房屋归属的直接证明，是必须提交的凭证。而对于房屋赠与及继承，无论是赠与合同的签订以及继承公证的办理，依旧需要提交房产证。

《民法典》（2021年1月1日起实施）第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。