6月1日，“房地产调控15条”执行首日，建行上海市分行产品创新举措同步推出——

6月1日，即房贷新政执行的第一天，建行上海市分行宣布推出个人住房贷款固定利率产品。据了解，这一产品有两种模式可供客户选择。一种模式为在整个贷款期限内均选择固定利率。另一种模式为在贷款期限内选择固定利率和浮动利率的阶段组合。在执行固定利率期间，借款人每月还款不受升息和降息的影响。固定利率期限和利率划分为3个档次，分别为1-3年（含3年）期，基准利率为6.09%，3-5年（含5年）期，基准利率为6.21%，5-10年（含10年）6.57%（由于4月28日的加息，这些利率比该行深圳试点时要高）。此外，客户在申请时还可以根据个人资信等状况与银行协商，在基准利率基础上有所下浮。

房贷固定利率产品激起业内强烈反响，因其骤然出世的背景十分鲜明：国务院办公厅近日转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，针对房地产市场存在的问题，提出了15条具体措施。其中包括，实行有区别的个人住房贷款最低首付款比例控制，即：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款最低首付款比例不得低于30%；对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20%的规定。

产品创新步伐还会加强

目前，对于这一新规，上海各银行大多仍在等待总行实施细则。并且就技术细节而论，调整并不会太大。

此前，上海各银行针对多套房的贷款首付比例均有一定控制：农行规定第一套、第二套房首付比例不低于2成，第三套及以后房首付比例为3成、4成或更多；深发展第一套房首付比例不低于2成，第二套及以后房首付比例3成以上，沪上其他银行的标准也大同小异。

工行上海市分行有关负责人介绍，本市对多套房贷的控制早已有之，目前的行业惯例是增加一套房，首付增一成。而银监会的这一要求落实后，多套房的首付比例是否相应提高，这还需要银监会发布政策，各银行总行制定相关办法下发到各地分行，各地分行再具体落实相关细则。

至于目前市场中出现的多款房贷产品，基本不会受到影响。上述银行经理表示：“影响肯定不如4月底的加息，因为目前房贷产品主要是在还款方式上做文章，提高首付成数，无非是将总的盘子缩小。”不过，他又补充说，“如果市场继续收缩，银行方面只能在营销上下更大的工夫，其中包括加快产品创新。”

建行有关人士介绍，本次推出的个人住房贷款固定利率产品使用范围广，建行的固定利率个人住房贷款产品和现行浮动利率产品相比，在贷款对象、用途、期限等方面并没有特别规定，所有能够选择浮动利率贷款的客户都可以选择固定利率贷款产品。如该产品同样适用于个人住房商业性贷款（即一手房贷款）、个人再交易住房贷款（即二手房贷款）、个人商业用房贷款。同时，该固定利率产品也可以适用等额本息或等额本金两种还款方式。在固定利率期限执行期满，客户可根据需要继续选择执行固定利率。

选择关键在于未来预期

由于政策衔接需要过程，对于那些已经签了付款两成的合同，却正好赶上首付提高，但又实在凑不齐3成首付怎么办？汇佳律师事务所主任律师认为，如果合同中没有规定相应的、非常明确的免责条款，购房合同无法继续履行并非双方任何一方过错所致，因此购房人应该可以获得全额退款。

对于多数潜在购房者而言，依然会面对如何选择房贷产品的问题。经过采访，记者发现，九部门意见出台后，这个问题似乎更趋复杂。

对于目前市场已有的房贷产品，如何选择主要依据两条，一是对个人未来经济状况的判断，二是对未来利率走势的判断。譬如说，在很强的加息预期下，等额本息还款法和等额本金还款法两种产品中，对购房者而言后者具有明显优势。因为在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。再譬如，在固定利率房贷以及浮动利率房贷中，购房者也很容易作出自己的选择。

但是九部门意见出台后，未来的利率走势将更难判断。光大银行资金部副总经理向前认为，中国目前的利率水平处于近20年来的低谷，而固定资产投资和国民经济增长速度较快，利率未来继续上调的可能性仍然比较大。但是也有专家认为，“欲购房者不妨持币观望一段时间。”一家中介机构的研究员则印证了这种观点，他说，“我根本想象不出会有多少买家在6月份买房。”

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