查明产权即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。购房人首先要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
其次向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等,查验房屋有无债务负担也是非常重要的。
另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
同时还要注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人,核实有没有欠费情况,认真考察房屋周围有无污染源,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
一、二手房交易税费计算方式
契税由买方交纳,交税比例是:
1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。
2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
过户费用:
(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担(二套房按3%收取);
(2)营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担;
(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%预缴纳,按照超率累进税率计算,多退少补。卖方承担;
(4)所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担;
(5)房屋交易手续费:按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担;
(6)房屋产权登记费:80元。买方承担;
(7)房屋评估费:按评估额0.5%。
二、买二手房房不立即过户有什么风险
签订购房合同、支付全部或部分购房款,但长期不过户的风险有很多,总结起来主要有以下几种可能。
1、一方违约风险。
在没过户之前,如果房价波动较大,交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下,卖家提出毁约,或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续,甚至转手另卖的情况非常多。
2、原购商品房有问题,导致无法办理房产证。
在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下,如果该商品房项目手续有问题,作为商品房的一手买方,也是二次交易的卖方来讲,自己都长期甚至根本无法取得房产证,更没法把房子过户给新的买方。
3、有贷款的房子,如原卖方不按时归还贷款的风险。
如果购买的二手房有贷款,过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚,一定要盯着卖方立即还清银行贷款。否则将来如果卖方未按时归还贷款,可能导致银行收房。
4、卖方的其它债务和纠纷引发的风险。
在签约付款至房产过户这段期间,如果卖方有债务等其它纠纷引起诉讼,债权人或相关权利人,可能会到法院申请查封、保全该房,一旦发生这样的情况,直接导致房产不能办理过户手续,甚至有被法院执行钱房两空的风险。
5、政策变化风险。
这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策,都经常发生变化,这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现,导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件,或者因政策变化等原因,导致税费数额发生变化,双方对增加的税费承担产生争议。
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