各地关于小产权房的政策不一样，有的不允许转让但是出租是合法的。如果合同违反了当地法规，合同就会无效。无法工商注册只是合同目的不能实现，不是主体不存在，双方可以协商解除合同。

影响第三者的合同是否作废：

第一，要看合同本身的内容是否合法即当事人双方都是合法的主体且在平等的基础上订立的不违反法律规定的有效合同。

第二，要看该合同是不是全部针对第三者的且是故意的，若是且故意应当无效。若是但不是故意那么可撤销或者就侵害到第三方利益的部分宣布无效.不影响其他合法部分.

第三，要看侵害对方利益的程度有多大，但这点平常只是作为参考依据。

《民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。