崔武江苏崔武律师事务所

陈女士：去年年初，我在某开发商处购买了一套商品房。去年12月，开发商通知交房，我请了验房师去验收，结果发现房子有很多质量问题。我拒绝收房，要求开发商整改。前两天，开发商再次通知收房，我这次没请验房师，自己去看了，还是发现有不少质量问题。请问：我能否拒绝收房，并要求开发商承担迟延交房的违约金？

崔律师：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定分析来看，首先要确定的是，开发商交付的房屋到底存在怎样的质量问题。

(1)如果房屋地基基础工程和主体结构工程存在质量问题，不论你们的合同是否对此有约定，你都有权拒绝接收，并有权向开发商要求退房及承担违约责任。

(2)如果房屋仅存在一般质量问题，且未严重影响正常居住，就要依据你们双方所签订的购房合同来确定你是否有权拒绝收房。

也就是说，如果合同明确约定了相关的质量标准，而交付的房屋不符合合同约定，你可以拒绝收房；若合同没有约定或约定并不明确，而开发商取得了《建筑工程竣工验收备案表》，你就不能拒绝收房。你只能先接收房屋，然后要求开发商在保修期限内承担维修之义务。如果开发商拒绝履行，你可以自己修复，然后再起诉开发商要求其赔偿你的经济损失。

张女士：我单位销售了一批货物，对方公司的部门经理打了一张收条，但没有加盖公章。请问部门负责人的签字能不能算数？

崔律师：根据有关文件，法人或者其他组织的工作人员就其职权范围的事项以单位的名义进行经营活动的构成职务代理，无须单位特别授权，其行为后果应参照委托代理的规定，由单位承担民事责任。如果超越职权范围，以单位名义出具收条的，构成无权代理，你只能起诉个人。如果对方出示的资料让你有理由相信对方有代理权的，构成表见代理，由单位承担责任后，再由单位向有过错的职工追偿。为稳妥，建议你将对方单位和部门经理列为共同被告，由法院在查明事实后作出判决。

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