根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”可见，“房屋转移占有”即为法定的“交付”，而转移占有的外在表现形式就是出卖人将房屋钥匙交付给买受人。因此，老百姓常说的“交钥匙”实际上就是《解释》第11条明确规定的房屋交付。

当然，转移占有并不意味着房屋所有权的转移。根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理房屋登记手续后，房屋所有权才发生移转。因此，房屋买受人实际占有房屋后如果没有取得该房屋产权证，就没有取得该房屋的所有权。而老百姓购房的目的肯定不是仅为了居住，还包括对房屋行使完整的物权，即占有、使用、处分、收益。因此，法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付”进行特别约定。如果房屋买卖双方在购房合同中明确约定了其他交付条件的，应以双方的约定条件为准，因此，《解释》第11条同时规定：“但当事人另有约定的除外。”

本案曹某与房产公司签订的《合同》明确约定了房屋交付条件为房产公司取得《许可证》，办好大产证。因此，房产公司2003年7月18日向曹某交钥匙不能认定为房屋交付，交付时间为房产公司取得《许可证》的2004年4月26日。

房屋交付的注意事项

1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。

2、购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而不再承担逾期交房的违约责任。

3、购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。

4、商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此一旦发生与开发商发生纠纷，《商品房买卖合同》，特别是《补充协议》中的有关约定就显得非常重要，购房者在签署时应当引起相应重视。