房价上涨开发商违约违法吗

一般的房价上涨属于商业风险，开发商的行为是不合法的，业主有权请求开发商履行合同并承担相应的违约责任。但如果房价的上涨是因为合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，例如政策变动，那么继续履行合同可能对于当事人一方明显不公平，双方可以重新协商或请求法院或仲裁机构变更或解除合同。

全国商品房销售仍在加速明年房价继续上涨趋势

经历了2009年前三个季度的大幅上涨后，国内部分城市的房价在第四季度步入量升价跌的轨道。最近三周深圳一手房价格已出现连续环比下跌。不过，房价涨势似乎并未结束，最新出炉的世联地产研究报告预测，2010年房价继续维持上涨趋势。

深圳一手房量升价跌

世联地产数据显示，上周（11月9日－11月15日），深圳一手房市场延续前周的上扬态势，共成交1543套，环比上升14．0％；同时，成交均价为17077元／平方米，较前周进一步回落，环比下降7．3％。至此，深圳一手房市场已连续三周成交量上升，从1184套增至1543套，升幅为30％；连续三周成交均价下跌，从23068元／平方米跌至17077元／平方米，跌幅26％。

上周深圳二手房市场共成交3936套，环比上升10．9％。最近五周，二手房成交量保持放量上升的趋势。全市一、二手房总成交量也是连续三周环比增长，上周达到5479套，为7月以来所罕见。

据介绍，上周，深圳一手房关内成交456套，较前周有所回落，占全市总成交量的29．6％；关外成交增至1087套，占全市总成交量的70．4％。关外成交的上升直接抵消关内成交下跌的影响，并最终拉动全市成交量实现较大幅度上升，这同时也是全市成交均价下跌的主要原因。其中龙岗区以成交551套占据成交量第一，同时以11177元／平方米的均价居全市最低。

全国商品房销售仍在加速

10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48．4％，增速比上月提高了3．6个百分点，表明10月成交量增速仍在加快。从城市来看，大部分城市成交量都较去年同期有大幅上升，其中北京、上海、重庆、成都、郑州、天津、长沙、西安的增幅都在100％以上，而深圳、东莞、佛山等珠三角城市成交量在飙升之后，出现一定程度的回落，同比增幅开始收窄。

世联地产有关人士分析，北京、上海等七大城市的商品房成交量虽然在三季度出现明显的萎缩，但随着住房存量的持续下滑，在10月份即迅速回到上半年的高点。而上述七市的新增供应消化率持续保持在100％之上，供应维持平稳，并没有明显的增加。

从房价来看，9月份数据显示，35个大中城市房价进入同比、环比全面上涨阶段。其中，深圳居涨幅榜前列。经过上半年共同的量价齐升走势后，目前各地楼市表现开始分化，主要有价量齐升、价升量稳和价升量跌等情况。

明年下半年楼市可能变盘

对于明年的楼市走向，世联地产报告分别从市场运行规律、政策因素、开发商资金情况及通胀预期等角度进行了考察。报告认为，明年房价仍可获得成交量支持，同时，房价已经形成的上涨趋势也有助涨作用；而随着房价上升，成交量会逐步萎缩。对于政策因素，世联地产的看法是，楼市优惠政策目前已有收紧趋势，明年风险更大；不过，保增长及政策连贯性要求的存在，可能使明年楼市政策不致出现大幅调整，如果楼市泡沫积累过大，则紧缩政策可能再度成为使其破灭的针刺。受开发商资金充裕、信心较强及供给相对较紧等影响，明年上半年房价可能比较坚挺，下半年，新房将逐渐增多。明年通胀预期以至现实通胀可能引发投资客购房热情，从而保持市场热度。

世联地产报告的结论是，明年，房价继续维持上涨趋势；成交量缓慢下滑，但仍然对房价起到支撑；投资需求和改善型需求占主导，并从一线城市向二三线城市传递，自住需求被严重抑制；政策调整风险加大，明年下半年楼市可能面临变盘。

根据《民法典》第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

根据《民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。