清华大学房地产研究所副所长季如进——开发商与物管企业不要藕断丝连

日前，季如进教授应邀来到青岛，对物管企业与房地产开发商的关系提出了几点看法并作了深刻阐述。

季如进指出，中国房地产开发多年来是开发在前，物管在后，缺乏明细的法规约束，导致近年物管纠纷急剧增加。新条例之前的一些物业管理有关规定，着重在正常时期物业管理阶段，而前期物业管理一直比较欠缺，按老百姓的说法，房地产开发企业是盖房子、卖房子和管房子。但具体怎样管房子，房地产开发了这么多年，似乎也很模糊。新条例把前期物管作为一个重点提出来，明确规定了物管是开发建设的前提，真正实现建设与管理脱钩。

最近几年反映较多的物管问题，大多数是前期物业管理方面存在的问题。季如进认为，前期物业管理和进入正常时期的物业管理的界定有三个法律关系：一是开发商与业主的保修问题，特别是质量保修的问题。开发商盖完房子，按照国家规定有一定保修期限，因为这个规定已经比较清楚，所以新条例没有再做规定；二是业主与业主之间的入住公约问题；三是业主与开发商及物业公司三者的合同问题。对于前期物管时期，开发商应该注意什么问题？季如进说，在卖房子之前，要确定好物业管理包括管理费用等相关问题，售房时理应介绍物管公司或有物管公司参与。临时公约作为一种补充文件将对开发商有效避免这个时期难以补救的问题起着重要作用。

季如进还特别提醒开发商，最好不要更换任何经过批准的规划、设计、标准，合同签订后更改就是违约，即便要修改也必须事先通告并达成协议。

季如进认为，物管的好坏虽将直接影响房价，但他希望物业管理在不同的阶段都是甲乙（物管企业、业主）两方的关系，不要搞成甲乙丙（物管企业、业主、开发商）三角的关系，也就是说，开发商把楼卖掉以后就不要再与物管企业“藕断丝连”。