法院查封只要有三个行为即封条、裁定和送达之一就应当有效。只要查封裁定已送达或已实际控制财产，就认为查封是有效的。

民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

一、查封、扣押、冻结的法律文书及送达

动产和不动产都可以适用这个解释，要用裁定，并送达双方。问题是如果没有送达是否发生法律效力?我们认为应当辩证理解：对找到财产但因找不到被执行人和成年家属等而不能直接送达的，如果一味强调送达就不符合实际。法院执行的是财产而不是人。我们要改变观念，执行财产没有必要一定要找到人，只要依照程序就可以产生效率，否则就要受制于被执行人，对申请人不利。所以送达的目的是告知而让双方知情，当然要尽量告知。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。这也涉及刚才的问题，首先只是在第二款情况下即协助执行时才适用;二是裁定书的生效和查封行为生效是不一样的。解释要有基本理念，要有变通理解。

二、查封、扣押、冻结时执行财产的认定

只依据表面证据而不作实质性审查：动产基于占有的状态;不动产和其他应当登记的财产以登记的状况来判断，而不考虑这项财产是不是被执行人的。先查封之后如果有证据证明是案外人的，再以案外人异议程序处理。但不能认为法院查封是错的，法院是依据占有的状态查封、扣押和冻结的。当然也有例外，如果房屋没作登记，可以灵活地根据相关证据如谁给的钱等作出判断;第二个例外是虽登记在第三人名下但如果第三人书面同意也可以查封等。

三、关于执行前的保全：

按法律规定诉讼保全有盲区，裁判文书生效到执行立案可能发生财产转移。所以在法律文书生效到执行之前当事人都可以申请保全，甚至还可以宽一点，生效到立案前都可以;二是申请人是申请执行人;三是管辖法院为执行法院;四是法院内部应当由执行机构负责，原稿里写明了这点，但审委会讨论时去掉了，我们认为可以根据各法院实际情况自己掌握;五是保全程序参照诉讼保全的规定进行。