依照明确的法律条款和准则，商铺的返租操作已经被视为非法经营的一种形式。该类新型营销方式源自于房地产开发商将大型的商业地产项目依据实际使用功能以及单位空间面积分割成多个小型独立产权商铺，以方便向特定的投资者——小业主进行销售。为了使此类商品能够更好地在市场中得到推广，并吸引更多的消费者关注，开发商往往会与其所售出的小业主签署返租协议，承诺在一定的期限内，由开发商自行承担商铺的全面运营工作，并在约定的时间段内按照事先商定好的租金标准，准时向购买者支付相应的经济回报。

值得注意的是，尽管对开发商来说，通过商铺返租可以快速回收资金，实现资金流转；但对于广大的普通投资者而言，商铺返租无疑是极具诱惑力的投资选择，他们期待着能从每年的投资回报中获得丰厚的利润，相比之下，住宅和写字楼等传统建筑类型的投资收益则无法与之相提并论。

《商品房销售管理办法》第11条

房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。