1、土地使用期限届满如何处理。由于土地使用权是一种有期限的其他物权，土地所有权人转让土地使用权不会导致所有权的丧失。因此，土地使用者应当在使用期限届满时将土地使用权返还给土地所有人，这是土地国家所有权的最终体现，也是土地有偿、限时使用原则的具体体现。为了平衡土地使用者和土地使用者的利益，《城市房地产管理法》第二十一条从以下两个方面规定了土地使用权期限届满的法律后果：土地使用权规定的使用年限届满后续期使用权出让合同土地使用者期满需要继续使用土地的，应当在期满前一年内申请续期，这是《城市房地产管理法》第二十一条第一款规定的土地使用权续期的前提条件。土地使用者提出续期申请后，土地管理部门应当在合理期限内尽快作出答复，并根据社会公共利益的需要，批准除收回土地以外的土地。土地使用权的更新与土地使用权的转让具有相同的性质，即土地使用权的更新也是土地使用权的转让。唯一不同的是，对于土地使用权的续期申请，除根据社会公共利益退出外，出让人应予以批准，但对于土地使用权的申请，出让人没有此项义务。《城市房地产管理法》第二十一条第二款规定，土地使用者未按照法定期限申请续期或者申请续期，国家根据社会公共利益的需要不予批准续期申请的，国家无偿收回土地使用权。国家是国有土地的所有者。国有土地使用权作为一种相对独立的产权，只是国家在一定时期内通过出让的方式转让给土地使用者。土地使用者缴纳土地使用权出让金后，在一定期限内取得土地使用权。出让期限届满，土地使用者不再享有土地使用权。因此，由国家无偿收回土地使用权，不附加任何条件。（二）国家无偿收回土地使用权的，无偿取得土地上建筑物和其他附着物的所有权。

我国土地使用权期满后的问题有两种处理方式：一种是原土地使用者缴纳一定数额的土地出让金继续使用土地；另一种是国家依法收回土地使用权，但土地上的建筑物、附着物不动产也是国家免费拥有的。二是土地使用年限在哪里？

1。房地产建设周期过长。

从开发商取得土地使用权开始，房地产规划、开发、销售的正常过程一般需要2至3年，有的甚至需要3至4年。或者更大的建筑将分多个阶段开发。当项目进入后期，土地使用年限将不同程度地“缩水”。在中国，地价飞涨，一些不良房地产企业通过高地价赚取利润，风险很小。有的土地甚至多次转卖，延误了开发，缩短了使用寿命。我国住宅用地的固定使用年限为70年，综合用地的固定使用年限为40年/50年。转售后，土地的使用年限肯定会缩水。但事实上，新房的土地使用年限往往在缩水。比如，2000年前后一些房地产开发已经过去了15年，项目还没有完工；新项目的土地在进入房地产开发期之前已经流转了好几次，土地使用权浪费了十多年。这种情况时有发生，并非特例。

3。资金匮乏，证照难，发展滞后。在房地产项目开发过程中，资金不到位的情况可能造成土地闲置。一些房地产项目也会因为相关证照办理不好而闲置土地，继续开发、销售，直至资金到位、证照齐全。然而，土地使用权年限却在闲置年限内“缩水”。第三，如何判断剩余土地的使用年限。为保证房屋产权期限，购房人在签订购房合同前，应查验开发商的五证，即国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证和房地产开发许可证企业资质证，看开发商的五证是否齐全。其中，《国有土地使用证》将规定房屋的土地使用年限，

注：①土地使用权出让合同签订之日为房屋土地使用年限的起始日，不得以购房合同签订之日为土地使用年限的起始日；②购房者需要核对土地使用单位、建设单位和销售单位的五证是否与实际销售单位相符。③建议购房者到发证机关网站查询五证是否属实，是否为二手房。