1、拆迁评估主要存在以下问题：1、评估方法存在的问题目前，城市房地产拆迁评估大多采用基准价结合新度、区位、街道等系数确定拆迁价格，计算方法不符合《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价条例》的精神。首先，房价是由市场决定的，市场不仅受其内在有形的物理因素的影响，而且受市场中诸多因素的影响，后者的影响往往大于前者。比如楼盘周边环境的影响因素，同一楼盘同一位置，并不意味着周边环境是一样的。这是因为房地产的特点（个性）决定的，所以我们仅仅根据基准价来计算房地产的市场价格是没有说服力的。其次，《房地产估价规范》中找不到“基准价”一词的由来，更谈不上其计算的依据和科学性。其实，它仍然是一种政府行为，离不开政府的干预。因此，住房基准价格并不是一种市场行为，它不能准确反映市场上住房价格的变化，甚至政府及其部门故意降低基准价格。（1）土地补偿价格没有真正反映出来。在一些城市，现行的房屋拆迁补偿价格是一种新的房屋拆迁补偿价格。最终结果只能最大限度地反映房屋本身的内在形态价格，却不能正确反映房屋实体的经济价值，更不能反映土地的无形资产价格，当然，这个最终结果一般反映的是补偿价格偏低的结论。房地产合理利用土地，没有充分考虑容积率、建筑密度等因素，而是以土地和房屋的重置价格作为基准价，以房屋建筑面积计算。其结果必然导致人们误以为同质同量同价的土地容积率高，建筑密度大的土地地价高；（2）政府部门干预较多，甚至一些地方政府为了体现政绩，压低价格和成本，坑人、害人、争利，都会损害政府形象。房屋性质认定中存在的问题有：我国有关房地产的法律法规滞后于部分被拆迁房屋，相关手续确实难以完善。但是，一些城市一味强调程序的完善，僵化教条地认定房屋的性质，而不考虑实际用途和使用价值。最终导致对历史的不尊重，未能体现住房能带来更大利益的客观事实。众所周知，安置房是由拆迁人提供的（一般由开发商提供），其价格应该由开发商根据市场来确定，而被拆迁的房屋是否也是全市场价？当然有差距，首先是房屋拆迁补偿价格的确定存在问题，其次是有差距，安置房的价格滞后于拆迁房的价格（由于开发期的存在），这不是同一时间点的价格。这必然导致安置房价格与拆迁补偿价格之间的不公平和公平。首先，以市场价格评估房屋拆迁是公平合理的。然而，我国城镇居民尤其是拆迁范围内的居民经济存在严重的二级分化问题。他们是弱势群体，大多是下岗职工和无业居民，有的长期卧床不起，生活来源靠子女和周边社区居民。即使房子很破旧，也能起到遮风挡雨的作用。这些居民一旦搬迁，将失去原有稳定的生产生活秩序。当他们拿到拆迁补偿金时，这微薄的补偿金能为他们起到什么作用？他们买不起小房子。第二，造成上述问题的主要原因如下：1。政企分开。首先确定拆迁补偿基准价。拆迁补偿基准价的主要评估单位是由政府和有关部门确定，而不是由争夺市场的评估机构确定。考核内容需要政府和相关部门明确。这样，基准价名义上是市场价，实际上是政府指导价。其次，在补偿价格的确定上，一些政府和有关部门为了政绩，搞“形象工程”，故意压低补偿价格，降低成本，实施一些难以实施的项目（如五河县某文化休闲广场，安徽省）。2由于拆迁补偿货币化对房地产市场交易信息的大量需求，市场体系尚处于发展阶段。但部分城市各类房地产成交量偏小，缺乏此类房地产市场信息。此外，房地产交易信息还不规范，而且还掌握在一些部门手中，房地产信息系统还没有完全建立起来。

3。城镇居民经济发展还很不平衡，两级分化严重。

大多数被拆迁人都是弱势群体。他们不能随意把房子卖给拆迁人。即使超过现有房屋的现行价格，也卖不掉。这是由他们的基本生活保障（住房）决定的。目前，我国土地性质多样，土地所有权分为国有和集体所有，国有土地分为划拨和出让。如果不考虑补偿价格性质的划分，将导致我国土地使用权流转难以实施，也将处于非常混乱的阶段。我国城市土地使用权是有偿的有限期使用制度（城市房地产管理法明确规定的制度）。然而，土地使用权期满后，除续期外，政府如何收回土地使用权？是将地上建筑物连同土地一起无偿收回还是有偿收回？由于没有法律规定，这必然影响我们在评估房地产拆迁补偿价格时考虑残值（残值），而无法计算其价值的减值。三是建议完善相关证明文件，确定科学的评估方法。在确定基准价格时，应以《房地产估价规范》为依据；在确定房屋的使用性质时，应充分考虑房屋的实际用途和使用价值；在估价方法上，应根据《房地产估价规范》确定估价技术路线。2加强对房屋鉴定活动的监督，建设好鉴定队伍。鉴定机构和鉴定人应当在市场竞争中取得，而不是强制性的鉴定。政府各部门要通力合作，共同管理。即使鉴定结论得到认可，也要考虑弱势群体的实际困难。只有这样，拆迁才能顺利进行，利民利国的建设工程才能得到很好的实施。中国法律规定对被拆迁房屋的所有人给予补偿。但是，由于实际情况的限制和执行不到位，被拆迁人得到的补偿是有限的，他们甚至不能得到一套同等的房子。