购买抵押房是否有效，要根据实际情况来定。首先，抵押财产是允许转让的，而不是旧有的抵押物转让无效的观念。其次，抵押财产的转让有一定条件，只有在满足转让条件的情况下，才发生抵押财产所有权的变更。转让房屋由于抵押不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件。转让条件不符合的，不得登记转让，不得转让生物权。但是，转让协议本身不受影响，协议仍然有效。

购买抵押房屋需要注意什么

1、在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查。

2、中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长。

3、如果核查发现该二手房确实已设立抵押，应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。

《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：

出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。