一、都是哪些算开发商违约

（一）逾期交付房屋。逾期交房是指开发商在合同约定的交房时间未交付房屋，这是目前存在的最普遍问题。很多购房者虽然明知开发商逾期交付房屋，并且没有任何免责事由，但因为可以要求的违约金很少或因为违约时间不是很长就没有主张，这实际是对开发商违约行为的一种纵容。

（二）开发商一房二卖。开发商一房二卖是指开发商先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，给购房者造成了严重的损害的违约行为。在一房二卖中可能出现两种情形：

1、两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证；

2、两个买受人都没有取得房屋所有权证。

（三）开发商交付的房屋质量存在问题。开发商建筑的房屋质量问题可以分为一般质量问题和严重质量问题。一般质量问题包括：裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等；严重质量问题包括竣工验收不合格。常见的房屋质量问题有如下几种：

1、楼梯不稳定；

2、裂缝；

3、渗漏；

4、楼体空，墙皮脱落；

5、隔音、隔热效果差；

6、门窗密闭性差，变形；

7、水、电、暖气的设计位置不合理；

8、公用设施设计不合理，质量不过关。

（四）开发商交付的精装房存在质量问题或与样板间不同。购房者购买精装修房，通常价格要比清水房多付房款，但在房屋交付后却发现交付的精装房与开发商展示的样板房有很大的差距。一般购房者因缺乏专业知识，无法判断其潜在的质量缺陷，比如设计缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。

（五）开发商未按期办理产权过户。开发商往往借口办理产权登记的资料不齐，房管部门不给办理初始登记，才造成业主办理不了产权证，但开发商以商品房买卖合同中没有约定逾期办理产权证的违约金来推卸责任。

（六）变更规划设计。具体来说开发商变更小区规划设计的行为有：

1、开发商不按批准用途开发房地产；

2、未经业主同意，擅自改变原来规划的楼层高度和房屋用途，破坏规划设计要求，致使原业主生活方便、或采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏；

3、擅自改变承诺的容积率、绿化率等，导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少；

4、开发商违反规划设计变更告知义务。

（七）逾期办理产权证。

（八）开发商新型隐性违约。

1、物业硬件环境承诺仅作为广告噱头而未纳入预售合同条款内容；

2、物业软件配套服务标准欠缺可操作性而沦为空头支票；

3、概念化物业环境设施标准试图偷工减料蒙混过关。

二、开发商违约怎么办

开发商违约的，消费者可以向其索要违约金及相关税费，除房产全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期开销的费用。

在索要违约金方面，假如是开发商违约导致退房，两边也在合同里约好了违约金，那么开发商须按约好补偿。补偿金除了房产全价款及相应的利息外，还包含业主前期已开销的一些费用，都由开发商补偿。

三、开发商违约金怎么算

开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般从其约定。但如约定的违约金过高或过低于违约所造成的实际损失的，可以请求法院增加或降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。

根据《民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。