一、付定金前需做三方面评估

关于如何选择二手房，本文就不再赘述，只从准备交易开始，买主在交付定金前，一定要对房子严加考察。可从如下三个方面来评估：

1、房屋所有权是否真实、完整、可靠：房屋所有权人是否与他人拥有共有权关系，房屋有无其他债权、债务纠纷，一定要由卖方出示合法的房屋所有权证。

2、了解所购二手房的准确建筑面积：合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

3、明确屋内设施的交验细节：有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

二、签订买卖居间合同

1、签订买卖居间合同房屋细节要明晰：交付定金后，便到了签订《房地产买卖居间合同》环节。买主可到东莞市房管局官网二手房源栏目下载《房地产买卖居间合同》范本。

2、当事人的名称或姓名、住所：在这一步，买主要搞清楚卖主的具体情况，包括供职单位等，以免出现欺诈情况。可以通过一定渠道向该房主的邻居来求证身份的真实性。

3、房屋细节：在这个部分应写明房屋位置、性质、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有违建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。

4、房款：这是合同中最重要的内容，应写明总价款、付款方式、付款条件等。

5、履行期限、地点、方式：这部分内容主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。

三、找担保公司，担保赎楼

卖主尚未还完房子贷款，买家也需要向银行按揭贷款的才需要赎楼。

1、别随意垫付资金代卖家赎楼：如果卖家名下还有其他欠款，房屋可能面临被查封；或者卖方临时变卦等，都将使买家陷入被动局面。

2、赎楼，由担保公司出资还清业主的贷款，将房产证赎出来，再为买家向银行申请按揭贷款。客户除了交一笔担保费用外，还需支付一笔担保赎楼金，按担保公司所垫资金的1％收取，东莞的二手房交易市场卖家多为实收价，这笔费用最终由买家承担。

3、选择一个靠谱的担保公司：辨别的标准为融资性担保公司是否在具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证的基础上具备金融许可证，以及注册资金数额大小，这些信息可在工商网上查询。

四、申请房贷

1、可同时向多家银行申请房贷：可去多家银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，最后比较一下，哪家银行更划算。

2、职业影响房贷申请进度：可以在购房前一年左右的时间里，让自己银行账户的流水账增多，以争取更快的同贷书以及更优惠的购房利息优惠。此外，申请人的职业是比较重要的问题，其中最受认可的是政府公职人员、行政管理、金融、律师等，失业人员在申请住房贷款时难度很大。

3、问清银行是否有指定的评估公司：当购房者向银行填交按揭申请表后，有的银行会向客户推荐多个评估公司，买方可以选一个评估公司约定好时间上门评估。评估费用一般是银行评估价的千分之五，由买方支付。需要注意的是，向银行申请按揭的时候需要买卖双方都到场。

五、房产登记过户

首先，二手交易提供的资料中，最基本的是《房地产权证》或《房屋所有权证》；买卖双方合法身份证明及复印件，如买方是未成年人（即未年满18周岁），可由其监护人办理，并提交监护人和申请人合法的身份证明。

其次，如果是多人共有的房产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。如房地产是处于出租的状态，卖家须提交租赁合约及承租人对房屋买卖的征询意见书。

房管局还规定，房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时，可依法委托代理人办理（公证委托），公证时还需要花数百元的公证费。

在资料齐全的情况下，房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰，在房屋产权状态清晰的情况下，房管所受理办证申请，受理后30个工作日内出证。