如果是新房抵押，最长贷款期限不能超过30年；如果是二手房抵押，则不能超过20年。在计算贷款期限时，借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限，以免造成还款压力。

一、房屋抵押银行贷款程序

（一）需要在银行的营业机构开立活期存款帐户；

（二）按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；

（三）由银行业务经办人员或指定的律师进行家访，调查所提供的资料的真实性、合法性和完整性；

（四）银行审批通过后，通知审批结果，并签订借款合同；

（五）视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；

（六）银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；

（七）按借款合同的规定还本付息。

二、不同房产抵押贷款途径的利率

（一）银行贷款

借款人以所购住房作为抵押或质押物在银行办理抵押贷款，银行办理抵押贷款必须出具住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同等。年利率6％起。

（二）信托贷款

信托房产抵押贷款是指受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其（或信托计划中）指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以房产抵押作为信托贷款的担保方式。利率加费用一般年经利率在18％左右。

（三）典当贷款

典当房产抵押贷款是指当户将其房产抵押给典当行，交付一定比例费用和利息，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、费用、偿还当金、赎回当物的行为。利息加其他各项综合费用合并约为月利率3％左右。

（四）五色土贷款

借款人将房产抵押在放贷人（自然人）的名下，放贷人将资金直接交给借款人，借款人依照约定还本付风险评级标志息。借款人若不履行到期债务，放贷人对该不动产有优先受偿的权利。五色土负责抵押借贷的风险管理，贷前风险评级和贷后诉讼执行。利率加费用一般年化利率为18％左右。