房屋租赁和抵押的效果如何？已出租的商品房可以抵押，但抵押实现（房屋处分）时，承租人在同等条件下有优先购买权；抵押实现后，租赁合同在租赁期限内对商品房受让人继续有效有效期，即承租人可以在租赁合同约定的租赁期限内继续占有、使用该房屋并从中受益。受让人除向承租人收取租金外，不得干涉承租人的租赁权。

抵押房屋也可以出租，但应当书面告知承租人该房屋已经抵押。抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人没有约束力，即受让人可以解除原租赁合同，承租人没有优先购买权或者继续租赁房屋的权利。抵押人未将抵押事实书面通知承租人的，抵押权的实现给承租人造成损失的，抵押人应当承担赔偿责任；抵押人书面通知房屋已经抵押的，抵押权的实现给承租人造成损失的，承租人应当承担赔偿责任。房屋抵押权的效力仅对作为抵押物的房屋本身有效，利息、租金和其他孳息不作为抵押物。但因债务人履行债务期满不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，抵押权人有权自查封之日起收取抵押物孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实告知应当清偿法定孳息的债务人的，抵押的效力不如孳息好。清偿孳息的顺序为：（1）收取孳息的费用；（2）主债权的利息；（3）主债权。