质押贷款利率，不是一成不变的，是根据多种因素确定的。其中，i代表抵押贷款利率，r为实际利率，f为预期通货膨胀率，P为补偿各种风险的风险溢价。公式表明，为了确保贷款人能够获得预期的实际利率r，贷款利率i还必须包含预期的通货膨胀率f和足够的风险溢价p用以补偿他们所承担的各种风险。如果贷款人低估了上式中的任何一个因素，都可能遭受不可弥补的经济损失。然而仅考虑上述因素还不能最终确定抵押贷款的利率，因为贷款的期限也是一项影响抵押贷款收益的重要因素。其中的下标1表示贷款人对一年后的各变量的预期值。

一、抵押贷款利率的影响因素：

具体地说，影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、预期的通货膨胀率和贷款风险。

1、预期的真实利率

预期的真实利率(realinterest

rate)是指扣除预期的通货膨胀率以后的实际收益率，这是吸引人们进行储蓄的主要动力。如果我们把经济社会分成三大主体：国家、企业和居民，那么我们立刻就会发现，从总体上讲，国家和企业都是货币资金的最终需求者，而居民的储蓄则是货币资金的主要供给者(当然，中央银行的货币供应也会成为借贷资金供给的一部分)。只有在居民认为把钱放在银行是安全的，比如当他们去取钱，不会因为通货膨胀或其他什么原因而受到损失时，居民才愿意进行储蓄。这种安全，是指储蓄的货币的实际购买力不会因为通货膨胀等原因而降低。换言之，居民在进行储蓄的时候，必须得到大于零的预期的真实利率。否则，居民就会放弃储蓄，宁愿去买黄金，因为他们知道，如果有通货膨胀，黄金的价格也会同步上涨。因为绝大多数抵押贷款资金来自于居民储蓄存款，那么为了确保居民在银行的储蓄存款是安全的，抵押贷款利率就必须包括大于零的预期的真实利率。只有这样，金融机构才能把广大公众的储蓄集中起来，并将之投入房地产抵押贷款活动中。

2、预期的通货膨胀率

除了考虑预期的真实利率以外，所有投资者在做投资决策时还必须关心通货膨胀对投资收益的影响。所以，通货膨胀率是投资者和贷款人在发放或购买长期固定利率抵押贷款时所考虑的重点问题。当贷款人和投资者决定是否发放或购买抵押贷款时，他们必须确定在通货膨胀的情况下是否仍然可以获得足够高的投资收益，从而能够补偿任何预期损失。所以，贷款人对通货膨胀的预期同样应被包括在贷款利率之内。为了说明名义利率(即借贷双方所签订的合同利率)与预期的真实利率的关系，我们假定一个1年期的l万元的贷款，合同利率为10%，那么到年底贷款人将收回11000元的贷款本息。如果当年通货膨胀率是6%，那么年底所收回的11000元的实际价值就只有10377元。这样虽然名义利率为10%，而实际抵押贷款利率小于4%(377元÷10000元)。于是我们可以得出结论：如果贷款人想要得到4%的真实收益，那么他就必须要求大于10%的名义利率以补偿由于通货膨胀所引起的价值损失。任何投资项目的名义利率至少应包括预期的真实利率和预期通货膨胀率两部分。正如上面的例子，4%的预期的真实利率加上6%的通货膨胀率即得到10%的名义利率。注意，这里的通货膨胀率是在发放贷款时对通货膨胀率的预期，所以实际通货膨胀率的高低也是所有贷款人和投资者应该考虑的因素。

3、贷款风险

所谓贷款风险，是指贷款实际收益的不确定性，或者说是实际收益与预期收益的偏差。在数学上可以用实际收益率的均值和方差加以定量表达。影响贷款实际收益的因素，除了通货膨胀以外，还有各种不确定性因素。这些不确定性因素的存在，有可能引起贷款人的损失。因此，他们就有理由要求获得相应的风险补偿。这种补偿的高低通过资金价格即利率表现出来。一般而言，所承担的风险越大，贷款人应该索取的风险补偿就越高。