一、影响二手房房价的因素有哪些

(一)先看二手房楼层，如是多层则3-4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层最好的与最次的单价差价在

200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果二手房是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在

50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是最高的，顶层往下第二层往往价格最高)。

在同一层里，中间套二手房的价格往往作为基准价，东边套二手房即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。

同一个小区的二手房，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝中央庭院的二手房安静而且空气好，售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。

(二)手房房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的二手房，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的二手房因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。

(三)是户型，这也是为什么有的二手房面积不大但看起来很宽敞，而有的二手房刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵。

建议无论是二手房卖房者还是二手房买房者千万不要信口开河，要在充分衡量房屋的各种条件后，再敲定适当的房价，以保证房屋的正常成交。

(四)二手房装修及保养状况，这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，最好在决定二手房售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

(五)随二手房赠送物品，市场上卖二手房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但二手房购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，二手房房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反映。

二、二手房怎么估价?

(一)卖房前先自行估价

日常生活中，市民可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例进行对照，对自己的房屋进行粗略的评估，避免因价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。估算公式如下：楼龄折旧，每年-2%;房屋结构，功能低-10%;楼层，顶楼-5%，次底层与次顶层-3%，中间层+3%;朝向，朝向价值从高到低：东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则-5%;教育区域，有重点中小学+15%;电梯，有电梯的二手房相对同质量楼盘多500-2000元、平方米;小区配套，无小区配套则-5%;物业管理，无物业管理则-5%;买家心理，旧房-8%。

(二)请专业评估师合理估价

由于估价是一个很复杂并且微妙的过程，往往一个朝向，一个楼层等细节因素，价位的差距就显现出来。若评估人员没有丰富的实践经验，就无法结合众多修正价格的因素做出准确地判断。而所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度;房屋面积、户型、临路状况、地势、土地使用权年限;房屋新旧程度，装修，设施设备，楼层，朝向……这些复杂琐碎的细节，最终直接影响评估价格的高低。因此以上涉及到的有关数据仅作为一个参考。世界上没有两个完全一样的房地产，更没有两个完全一样的住宅。而对于二手房来说，由于交易是零星进行的，不存在大量交易;况且二手房建筑结构、户型平面布局以及面积大小、采用的建筑材料、建筑设备等又有很大差异，甚至有些交易的二手房与现行的建筑标准也存在很大差异，因此，可谓是一房一价。为确保得到较合理公正的价格，还是尽量选择专业且经验丰富的评估师进行估价。估价人员对委估及相应房地产现场查勘情况的详细程度以及搜集相关资料的真实性和可靠性是能够最大化保障自身权益的砝码。