_______先生/女士：

本律师受_______物业公司（以下简称_______物业）委托，依据中华人民共和国有关法律法规，就您拖欠物业费等违约行为，特向您发出如下律师函：

风险提示：

律师函在对事实部分进行叙述时不需要像法律意见书那样详备，只需要根据委托人提供的材料，简明扼要地将事实与双方争议的焦点总结出来即可。

律师函更多承担的是宣示功能而非分析功能，只是打前站用的，后面还有一系列组合动作，不宜详述，言多必失。

依照您于_______年_______月_______日与_______公司签署的《_______物业服务管理协议》第_______条约定的“住宅物业服务管理费为每月每平方米_______元”的标准，您应为您居住的_______号楼建筑面积为_______㎡的房屋交纳物业管理服务费用_______元/年。但自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止，您已拖物业费共计_______元未予交纳。按照《_______物业服务管理协议》第_______条第_______款和《业主临时规约》第_______条的约定，如您不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，_______物业有权要求您补交并从逾期之日起按应缴费总额日_______‰的比例承担违约金。按此约定，您欠缴物业费相应的违约金为_______元。

因此，收到律师函后呢，第一建议是跟物业公司协商解决。大家各退一步，一条路走不通就找个折中的方案寻求双赢。根据本人近几年的从业经验，物业费诉讼95%以上的案子都是物业公司胜诉（除非出现房屋延期交付，物业费缴费时间在房屋交付时间之前，或者开发商未及时与选聘的物业公司及时签订前期物业服务合同等明显纰漏）。物业费终归是要交的，最终目的是解决问题。

如果不愿协商解决，第二个建议那就做好诉讼的准备。首先你要找一位律师，把你的购房合同、物业服务合同（或前期物业服务合同）让他帮你看下是否有胜诉的可能。另外单纯以未享受物业服务或物业服务未达标等作为拒缴费理由，法庭上很难采纳，毕竟物业服务是一个长期的过程，不是说某一天某一段时间不好就代表不合格。你需要准备充足的证据：图片+录像+录音为佳。

另外呢，物业费诉讼对物业服务企业来讲成本较低，因为难度低，只要物业公司敢起诉的案子都是公司内部反复推敲过的，基本确定没有争议的案件。理由很简单，我要是这场官司输了，就代表这件事我没理了，以后其他人也可以效仿不交了？

所以，有风险的都不会起诉。