最近，房地产市场出现一些新变化，不少大城市的房产交易量开始萎缩，一些投资客准备抛售手中的房子，二手房价议价空间加大。中国证券报记者采访了一些房产中介公司和投资者，得到的反馈信息是，很多投资者由于对政府今后的政策调控心里没底，尤其是物业税一旦真的开征，势必使得囤积在手上的房子犹如烫手山芋。物业税是否真的是一剂能抑制投资与投机房产的灵丹妙药？

按照设计这一税种的初衷，物业税一是将原来诸多不规范的房地产相关收费归并到房地产保有税中，既规范了税制，同时也降低了开发成本，进而有可能降低房价；二是将改变地方政府倚重卖地的土地财政格局，将一次性收取的70年各种税费改为逐年征收，平滑政府财政收益；三是依照“从价计征”的原则，谁拥有的房产越多、越值钱，谁就越该多交税，这在很大程度上可抑制房产的投资与投机行为。客观地说，理论上这本是一个三全其美的事。然而时隔七年，物业税却始终处在“只闻楼梯声，不见人下来”的空转状态。物业税的实施究竟难在什么地方？

首先，物业税的征收是采取从价计征的原则，也就是根据城市家庭拥有的房产价值作为依据。这就牵扯到房产评估的问题。如果是对所有房屋都要征收的话，这一评估量将十分惊人。按照北京“我爱我家”房产中介公司的测算，北京地区至少需要有10万个评估师，才能满足这一需求，况且房产价值每年都会有所变化，可以想象这将是一个十分艰巨的任务。此外，假如业主对评估结果是否合理产生质疑，还需要有仲裁机构予以仲裁。从技术操作层面上看，物业税比流转税种的征收难度要大许多。

其次，一个新税种的征收能否顺利实施，很大程度上取决于民众的纳税意愿。在许多发达国家，房地产税属于地方税种，主要由地方政府征收并用于地方政府的公共福利方面开支。因此，它的一个基本原则就是“纳税受益”。令一些老百姓对物业税感到疑惑的是，在我国，土地属于国有，老百姓买到的房子只有70年土地使用权，而且一下子就提前预交了70年的使用费，70年后还不知道怎么办，根本没有土地所有权。土地并不是房主的财产，为什么要交纳房产税？至于老百姓拥有的房产权，只能用几十年，越来越破旧，每年至少要折旧2%，只能是越来越不值钱。在土地升值、房子贬值的情形下，可以想象的是，如果物业税是对所有房屋征收的一个“普适”税种，大多数普通百姓家庭在勒紧裤腰带买了一套房后还要再交物业税，有可能会产生“腹诽”，进而使得这一税种的征管成本会比较高。

那么，什么人是适合物业税征收的对象呢？有专家认为，对拥有两套以上房产的人课以物业税比较适合。近年来，房产投资与股票投资成为老百姓的主要投资渠道。从去年股票投资看，最佳的私募基金投资收益率为160%，公募大约是116%。而房产投资去年的收益率很容易超过这一指标。按照去年不少城市房价翻番的价格计算，乘以3.3倍的财务杠杆（首付30%），房产投资的年化收益率可以很轻松地超过200%。这也是为何有那么多的资金，不愿投到生产领域，而愿意趋之若鹜地去炒房的原因。据中国证券报记者了解，现在拥有十套以上房产的专业炒房人不在少数，当“有房没人住、有人没房住”的现象越来越严重时，以开征物业税的名义抑制这种现象的蔓延十分必要。因此，或许将物业税视为一种“资本利得税”更为恰当。此外，也可借鉴目前英国政府对该国银行高管征收的“暴利税”的做法。（孟坚）