物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

一、招标方式确定和备案的流程

1、管理方式的确定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理单位实施物业管理的，可根据物业项目情况，采取招标方式或协议方式确定物业管理单位。

(1)住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理单位。

(2)投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县国土房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理单位。

2、招标方式的确定：前期物业管理招标的方式，分为公开招标和邀请招标两种。招标人应根据物业管理的具体情况予以确定。

(1)招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

(2)招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理单位发出投标邀请书。

3、招标实施：招标人实施前期物业管理招标，招标事宜，有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

4、招标备案：招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交规定的文件、资料，报物业项目所在地的区、县国土房管局备案。

二、前期物业管理招标的流程

1、招标文件的编制与发出：招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制，并向所有经过预审合格的投标人发放。

2、招标文件的澄清与修改：招标人对已发出的招标文件如果进行必要的澄清或者修改，应当在招标文件要求的提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

3、现场踏勘与资料提供：招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

三、前期物业管理开标、评标和中标的流程

1、在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间内，招标人公开进行开标。

2、评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标，并对评标结果签字确认。

3、招标人按照中标候选人的排序确定中标人，向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。

4、招标人自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的区、县国土房管局进行备案。招标人和中标人自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。