一、租赁合同的租金含税吗
租赁合同的租金是否含税,要看双方的协商。房屋租赁税有以下几种:
(一)房产税:以租金收入12%计算缴纳;
(二)营业税:以租金收入的5%计算缴纳;
(三)城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。
二、如何保障房屋优先购买权
保障房屋优先购买权应根据具体情况妥善处理:
(一)如果提起诉讼的原告确系房屋的原共有人或承租人,且没有放弃或丧失优先购买权,就应当支持原告的诉讼请求,即承认原告在同等条件下具有优先购买权;如果优先购买权人在出卖人出卖房屋前未知晓情况,就应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效,已经交付了房款的房屋,由双方相互返还,支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;
(二)如果房屋拆迁、改建,应视情况给优先购买权人适当的补偿。数个共有人同时主张优先购买权的,如果房屋可以划分,则按均等优先购买处理;如果不能划分,数个主张优先购买权人协商解决不成的,由最先主张权利者购买;
(三)凡有确凿证据证明优先购买权人主动、明白、直接表示不予购买的,视为明确表示放弃。
三、租赁合同中的风险有哪些
租赁合同的法律风险,主要包括租赁物灭失风险和租赁合同无法履行的风险。
(一)租赁物毁损、灭失的风险负担。租赁物的毁损、灭失如果是由出租人自身过错导致的,出租人应当自己负责;租赁物的毁损、灭失如果是由承租人的过失造成的,由承租人向出租人负损害赔偿责任;租赁物的毁损、灭失如果是由第三人造成的,则第三人向出租人负侵权损害赔偿责任;租赁物的毁损、灭失如果是由不可归责于任何人的原因(如不可抗力)引起的,则根据“不幸事件由被击中者承担”的原则,由出租人对自身负担财产损失风险。
(二)租赁物毁损、灭失导致合同无法履行的风险负担。如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由出租人造成,那么出租人应当向承租人负违约责任;如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由承租人造成,那么承租人不得向出租人主张任何权利;如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由第三人造成,那么出租人首先应当向承租人负违约责任,之后可以向侵权人追偿;如果租赁物的毁损、灭失导致合同无法按照约定履行由不可抗力或者自然损耗造成,承租人可以根据具体情况请求减少租金或者不支付租金,如果致使合同目的无法实现的,承租人可以解除合同。
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