一、什么房屋买卖合同是无效的合同

1、下列房屋买卖合同是无效的合同，即无民事行为能力人订立的房屋买卖合同;行为人与相对人以虚假的意思表示订立的房屋买卖合同;以及违背公序良俗的房屋买卖合同等。

2、法律依据：《民法典》

第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

二、房屋买卖合同无效怎么索赔

1、被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。

2、当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件：

(1)商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用;

(2)商品房买卖合同被解除，房屋需返还;

(3)房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

3、另外，房价上涨时，由于此购房合同的解除可能导致返还的购房款不足以再支付购房者购买其他的房子，开发商是需要赔偿购房者的。