（一）房地产单独出售，合同无效中国法律规定，出售房屋必须有两份完整的证明，即房产证和土地证。因为房子建在土地上，依附于土地，所以它是不可分割的。因此，当房屋所有权通过出售转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地出售给不同的买受人，或者仅转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出买卖合同无效

（二）如果产权未登记转让，本合同无效

房屋买卖合同标的物的所有权转让以买卖双方向房屋所在地的房屋管理部门登记转让为标志。否则，房屋买卖合同将无法生效，房屋所有权转让的法律效力将无法发生。即使房子已经实际交付，它也是无效的。因此，只要该房屋尚未正式办理登记过户手续，即使出卖人已收取房价并将该房屋交付买受人使用，当事人仍可以主张该合同无效（三）如果产权主体存在问题，合同无效

出售房屋的主体必须是房屋所有人。如果非业主出售他人的房屋，则出售无效。该房屋的产权由若干人共同拥有，只有在共同所有人同意的情况下才能出售。出售共有房屋，应当提交共有人的同意书。如果一些共有人未经其他共有人同意而出售共有房屋，其买卖行为也无效。

（四）如果侵犯了优先购买权，则合同无效。

当共有人出售共有房屋时，共有人在同等条件下享有优先购买权。出租房屋出售时，房屋所有人应当提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指相同的房价，包括相同的交付期限和方式的房价。如果房屋所有人在出售房屋时侵犯了共有人和承租人的优先购买权，共有人和承租人可以要求法院宣布房屋出售无效（五）在买卖城市私人房屋时存在价格欺诈、明显不公平和无效合同，甲乙双方按照按质定价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私人房屋评估标准进行价格协商，经房屋所在地房屋管理部门同意，方可成交。销售合同生效后，双方不得因价格原因无故后悔，但应按合同约定的价格、期限和方式交付。但是，如果卖方欺诈或隐瞒房屋质量，或在交易后发现内部质量问题，买方可要求与卖方重新协商价格。如协商不成，买受人可向法院提起诉讼

（六）非法转让，合同无效

根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让（包括出售）：1。以转让方式取得土地使用权的，不符合房地产转让条件的；2.司法机关、行政机关依法作出查封或者以其他形式限制房地产权利的裁定；3.依法收回土地使用权；4.未经其他共有人书面同意，共有房地产；5.所有权有争议；6.未依法登记取得所有权证书的；7.法律、行政法规禁止的其他情形

如何处理购房合同无效

如何处理购房合同无效？由于买受人往往是房地产交易中的弱势方，合同一般因出卖人而无效。根据中国法律规定，有下列情形之一，致使《商品房买卖合同》的目的不能实现的，买受人不能取得该房屋的，可以要求解除合同，退还已支付的购房价款和利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付房屋价款两倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未通知买受人，将该房屋抵押给第三人的

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人在订立商品房买卖合同时，有下列情形之一，致使合同无效、解除或者解除的，出卖人将该房屋卖给第三人

，买受人可以要求返还已支付的购房价款、利息和损失赔偿，也可以要求出卖人承担不超过已支付购房价款两倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》或者提供虚假《商品房预售许可证》的；（2）故意隐瞒所售房屋已抵押的；（三）故意隐瞒已出售房屋已出售给第三方的事实，或重新安置房屋以获得拆迁补偿