房产抵押贷款的影响与规避策略
时间:2023-07-22 17:20:47 367人看过 来源:互联网

首先,会产生罚息,任何贷款在贷款到期日未还款,贷款机构将会收取罚息,房屋抵押贷款也一样,罚息根据贷款利率的130%收取,这是一笔比较大的金额。

其次,会产生不良的还款记录,被纳入央行的征信系统中,影响个人信用,尤其后期买房,贷款,直接拉入黑名单。

最后,若经多次催缴之后,仍未还的款,贷款机构有权将抵押的房屋进行拍卖处理,将拍卖所得金额用于还款,剩余的金额还给借钱方。

房产抵押贷款提前还贷为何多付利息

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提前还贷为何反而多付利息

2006年,江小姐用房产抵押向银行借了一笔50万元的1年期个人消费贷款,利率为7.254%(在一年期基准利率5.58%的基础上上浮了30%),贷款于2007年4月29日到期。为了节约利息支出,她于今年4月28日提前归还了50万元的贷款。

还款后,江小姐回家仔细一算,发现有问题,似乎银行多收了利息。就算到期还款,利息也才36270元,可提前一天还款少占用银行资金一天,却还要多支付利息?后来江小姐电话询问银行,才知道自己提前还贷,还吃了亏。

原来银行有规定:1年期的贷款,实行“一次性还清贷款本息”的还贷做法是:贷款到期还款,利息按“贷款本金年利率”计算;贷款提前还款,按“贷款本金贷款日利率贷款实际天数”计算利息。银行对于日利率的计算公式为:年利率360天。

根据银行的规定,江小姐若于4月29日贷款到期时归还贷款,则银行就按到期还款计算利息,计算公式如下:贷款本金500000元年利率7.254%1年=36270元。

而江小姐4月28日还款,银行则按实际贷款天数364天计算利息,计算公式如下:贷款本金500000元(年利率7.254%360)实际贷款天数3641年=36673元。

其中,日利率=年利率7.254%360。如此一计算,江小姐提前还款显然还要多支付利息403元(36673元-36270元),真是吃大亏了。

江小姐的吃亏经历,给了我们一个教训:对于是1年期的贷款,提前还贷并不一定就节约利息支出。提前还贷能不能节约利息支出,就得看是提前几天。因为银行的年利率是360天计算的,而一年却有365天,这之间差了5天的时间;借款的实际天数360天,就是提前还贷与到期还贷利息支出相同的平衡点。因此,你若提前还贷,使贷款的实际天数少了360天,你就能节约利息支出;相反,若提前还贷,使贷款的实际天数大于360天,你就会很冤枉地多支付利息了。

因此,看似很简单的贷款归还之事,其实隐藏着很大的学问,小视不得,也想当然不得。弄清还贷的“真谛”,会让你节约一大笔开支,使你的银行借款成本最低化。

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《中华人民共和国民法典》

第三百九十四条为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

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