一、购房合同无效情形有哪些

(一)房地产分离出卖，房屋买卖合同无效;

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

(二)产权未登记过户，房屋买卖合同无效;

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

(三)产权主体有问题，房屋买卖合同无效;

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

(四)侵犯优先购买权，房屋买卖合同无效;

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

(五)单位违反规定购房，房屋买卖合同无效;

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

(六)价格欺诈，显失公平，房屋买卖合同无效;

(七)非法转让，房屋买卖合同无效。

二、哪些商品房买卖合同无效

商品房买卖合同无效的情形归结为以下几类：

(一)商品房买卖合同本身的无效;

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;

2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，比如，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可请求法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效;

3、以合法形式掩盖非法目的的;

4、损害社会公共利益的;

5、违反法律、行政法规的强制性规定的;

6、开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同无效;

7、当事人约定以办理登记备案为商品房预售合同生效要件，但合同未办理登记备案的;

8、开发商在划拨土地上进行商品房开发，未经政府部门批准的，签订的商品房买卖合同无效。

(二)商品房买卖合同被撤销的，自始无效;

1、因重大误解订立的合同，当事人请求撤销的;

2、在订立合同时显失公平，当事人请求撤销的;

3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方请求撤销的;

4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人、或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人请求撤销的;

5、限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同，在被法定代理人追认之前，善意相对人要求撤销的;

6、代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，在被代理人追认前，善意相对人要求撤销的。

(三)效力待定的商品房买卖合同，未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的为无效合同;

1、限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同，未经法定代理人追认的，该合同无效;

2、代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，该合同无效;

3、无处分权的人处分他人财产，签订商品房买卖合同，未经权利人追认的，该合同无效。