“五证”和“两本书”签订合同前，必须确认房地产开发商的“五证”和“两本书”齐全。“五证”、“两书”的作用是什么？房地产开发商在售房前应当具备一定的条件，并按照有关规定到房地产管理部门办理商品房销售的各项手续，也就是说，这些手续齐全后，才有资格售房。“五证”是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，“两书”是指：房屋质量保证书和住宅使用说明书。定金是指在合同订立或履行前支付一定数额的保证金，俗称保证金。

如果开发商违约，将被退还两次。而定金具有预付款性质，不具有担保效力，也不能证明合同成立。一般来说，定金通常发生在购房者和开发商签订认购协议时。在这个时候，付定金意味着你对房子有优先购买权。如果买房，定金将是总房价的一部分；否则，无论哪一方违约，定金都将按原金额返还。

认购和定金

除存款和定金外。买房时会有认购金和定金。

认购基金是指开发商在正式销售前要求购房者支付的费用。缴纳认购资金后，不仅可以获得一定的优惠，还可以优先购房，一般用于解决开发商的资金问题。

定金与认购金类似，都是通过收取一定金额的款项，向买家承诺一定的折扣，然后决定买家的顺序。然而，定金更等同于一种营销手段。同样，定金没有合同效力，不受法律保护。此外，买家需要注意以下基本问题：

1。购房合同的内容要尽可能全面、详细，规定要避免冲突，特别是与国家政策法规相冲突；文字要清晰、准确；二、签订合同的买卖双方的身份和责任要明确。如合同中的甲方（卖方）不应是代理人或律师事务所，而应是项目批准文件的投资建设单位，不应以上级主管单位或下级单位的名义签订合同。签字人应当是公司的法定代表人或者公司章程授权的主要负责人。

2。合同中的项目名称必须与项目所在地相联系，以免将来出现不符。在标明项目位置时，必须具体明确，如XX市XX区XX街XX花园XX栋XX层XX室。

必须明确房屋类型和面积，明确建筑面积、使用面积和公共面积的分摊原则，如按建筑面积计价，还要有使用率。房屋的档次和装修标准一般以附件的形式附在购房合同中，必须详细具体。如技术水平、材料品牌、内部设施类型、负荷标准、供货能力等应逐一说明。应说明水、暖、电和通讯设施的安装水平。

4。其他如付款方式、产权担保等应详细说明。同时，合同必须确定物业管理单位或具体物业管理单位的产生方式和物业的收费标准，并对房屋的整体结构、各部分配套设施及其部件的保修期作出明确规定。

5。违约责任的约定必须平等，否则最终损失的将是消费者。一般情况下，承担违约责任的违约事件包括：（1）认购书签订后，买受人不购买或要求换房，开发商不出售或要求换房；（2）买受人不按时付款；（3）开发商不按时交房；（四）面积变动超出约定范围；（五）房屋装修标准、质量不合格，保修不到位；（六）产权过户手续不全或者不能按期办理。