一、二套房贷款政策

十一楼市调控政策出台后，大多数城市均上调了二套房贷款首付比例，商业住房贷款从原来的最低首付3成（或3．5成）上调至最低4成。像北京、上海、广州等地商贷首付最低5成，甚至7成。二套房贷款利率，大多数城市仍按基准利率的1．1倍执行。

二、二套房认定标准

理论上，名下已有一套住房，再买一套就是二套房了。这在买房缴纳契税时，非常明确，但在申请贷款时“二套房”的认定标准，或许就不是这样了。

实际上，由于不动产登记尚未实现全国联网，加上不同时期、不同地区的房地产调控政策存在一定的差异，所以二套房贷款的认定标准也是因时、因地而异的。

但目前大多数城市都执行的“认贷不认房”政策。即只要名下首套房贷款已结清，再次申请贷款买房，则按首套房贷款政策执行：首付最低3成，贷款利率最高可享受8折优惠。而如果首套房贷款尚未结清，再买房则按二套房贷款政策执行：首付最低4成，贷款利率为基准利率的1．1倍。

（注：首套房或二套房的认定均以家庭为单位。）

至于少数城市执行的认房不认贷（上海）、认房又认贷（深圳）政策，这里就不详加说明了，具体请参看《认房认贷、认房不认贷、认贷不认房的区别》。

三、买二套房如何享受首套房贷政策

（一）二套房“变”首套的2个诀窍

1、适用于执行认贷不认房政策的地区，积蓄丰厚的投资族可选择此种方式。

2、卖了首套房

适用于实行认房不认贷政策的地区，适合经济一般的改善族。

注：上述两种方式均不适用于执行认房又认贷政策的地区。

（二）“二套房变首套房”有什么好处

最直接的好处就是首付更低，最低3成；贷款利率可享受最高8折优惠。

假设以贷款100万，期限30年为例，如果按首套房贷款利率（享受8．5折优惠）则相应的利息为753115．56元。而如果按二套房贷款（基准利率的1．1倍），则相应的利息为1019264．23元，两者相差266148．67元。