在如今的沈城，越来越多的商业楼盘开始将自己沿街的一、二层建设为商业网点，有些业主在买下这些网点后，或自己经营或出租给别人，这些网点都红红火火地做起了生意。最近有些业主向本报咨询这些网点由于临街，又是面向园区外，它们的安全是否在物业安保服务的范围之内，如果发生盗窃，物业公司是否承担责任呢？

辽宁同格律师所范书领律师介绍了不久之前发生在甘肃省白银市的一起商业网点盗窃案，范律师认为，此案的审理过程与最终判决都很有代表性，值得沈阳地区的广大网点业主参考。

案件回放

2009年10月，魏强将其购买的商铺出租给张顺，张顺承租该商铺后一直从事电缆销售业务。今年4月20日，张顺发现自己的商铺卷闸门被人撬坏，铺子里价值89849.92元的电缆被盗，遂向公安机关报案，此案目前正在侦查过程中。

同时，张顺认为物业公司没有履行安保义务，是导致案件发生的主要原因，物业公司应当承担违约责任，赔偿自己的全部损失，遂将物业公司告上法庭。

法院最终判决，物业公司赔偿张顺财产损失26954.97元，对其承担的赔偿额，物业公司享有向财产加害人优先追偿的权利。

律师点评

第一：承租人不是业主，是否可以直接起诉物业公司？

辽宁同格律师所范书领律师认为，本案涉及三个焦点问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

张顺出示的《物业管理服务合同》及《业主公约》中均约定：本合约对实际使用人继续有效。张顺承租魏强的商铺，系该商铺的实际使用人，依照上述司法解释的规定及合同的约定，该两项合约对实际使用人张顺继续有效。即物业公司对张顺的商铺负有安保义务，张顺虽不是业主，但有权依法对物业公司提起诉讼。

第二：物业公司是否尽到了安保义务？

该小区《物业管理服务合同》中约定：物业公司对物业区域内提供保安服务，协助公安机关做好治安防范工作。此外，物业公司在其保安岗位职责中承诺：主出、入口24小时必须有人值守；次出、入口封闭，门卫必须要有交接班记录，每天不少于8小时站岗，设立巡岗制度，每30分钟巡逻一次。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

可见，物业公司的保安岗位职责应视为物业合同的内容，物业公司违反约定，未做到按时巡岗及认真盘问清查，另外，在摄像头出现故障的情况下，没有及时修复，均系管理疏漏，防范不严，没有尽到安保义务，应负相应的赔偿责任。

第三：物业公司是否应当承担全部赔偿责任？

在盗窃案件尚未侦破的情况下，鉴于财产被盗的实际情况和张顺的财产损失，法院酌情判决物业公司承担30%的赔偿责任，同时阐明了物业公司的优先追偿权，体现了公平原则。物业公司虽然存在管理上的过错，但这毕竟不是导致本案发生的直接原因，是财产加害人的盗窃行为致使张顺的财产受到了损失，因此，待案件侦破后，物业公司得以依据判决书向财产加害人优先追偿其已经向张顺支付的赔偿款。