国有土地征收的评估方式：如果与被征收房屋类似的房地产有交易的，应选用市场法进行评估；如果被征收房屋或者与其类似的房地产有经济收益的，应选用收益法进行评估；如果被征收房屋属于在建工程，则应选用假设开发法进行评估。

国有土地房屋征收补偿

11月13日，福州市鼓楼区住房保障和房产管理局出台了西洪路口旧屋区改造项目房屋征收决定书以及征收补偿方案。具体内容如下：

因西洪路口旧屋区改造项目需要，现决定征收下列范围内国有土地上的房屋。房屋征收部门应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定对被征收人的房屋实施补偿，保护被征收人的合法权益。征收范围内的单位和个人应积极配合做好房屋征收工作。

一、征收范围：西洪路以南用地范围内国有土地上的所有房屋

二、房屋征收部门：福州市鼓楼区住房保障和房产管理局。

三、宣传期及签约期限：

（1）宣传期：房屋征收决定发布之日起至2016年11月14日；

（2）签约期限：2016年11月15日至2016年12月13日。

四、房屋征收补偿方案：详见附件。

特此决定。

附件：西洪路口旧屋区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

福州市鼓楼区人民政府

2016年11月10日

福州市鼓楼区人民政府房屋征收公告

因西洪路口旧屋区改造项目需要，经福州市鼓楼区人民政府鼓房征〔2016〕52号文件批准，决定对下列范围内国有土地上的房屋实施征收。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，现将有关事项公告如下：

一、建设项目：西洪路口旧屋区改造项目

二、征收范围：西洪路以南用地范围内国有土地上的所有房屋（具体范围以选址工作红线图为准）。

三、房屋征收部门：福州市鼓楼区住房保障和房产管理局，电话：87517092。

四、房屋征收实施单位：福州凤凰房屋征收工程处，办公地址：鼓楼区西洪路496－1号西洪路沿线旧改指挥部（原西郊村委），电话：83703218。

五、房屋征收补偿方案：详见附件。

六、宣传期及签约期限：

（1）宣传期：房屋征收决定发布之日起至2016年11月14日；

（2）签约期限：2016年11月15日至2016年12月13日。

七、被征收人如不服本房屋征收决定，可在公告发布之日起60日内向上级人民政府申请行政复议，或在六个月内向人民法院提起行政诉讼。

福州市鼓楼区人民政府

2016年11月10日

西洪路口旧屋区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

因西洪路口旧屋区改造项目需要，福州市鼓楼区人民政府决定征收西洪路口旧屋区改造项目用地范围内国有土地上的所有房屋，现根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法》、《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》、《福州市房屋征收补偿实施细则》和《福州市房屋征收补偿实施细则补充规定》的相关规定，结合本地块的实际情况，特制定如下房屋征收补偿方案。

一、征收补偿对象及方式

1、凡本征收范围（具体范围见选址工作红线图）内被征收房屋属个人或单位所有的，以房屋所有权证为计户和补偿依据，被征收人应当依据房屋所有权证记载的房屋用途、性质和面积选择产权调换或货币补偿。被征收房屋属国有直管公房的，以公房租赁凭证为计户和补偿依据。

2、本地块征收补偿的方式：货币补偿和产权调换相结合方式补偿，以市场评估价作为补偿安置依据，但被征收房屋属于第二条第5款规定的不能实行货币补偿。

二、征收补偿原则

1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

2、产权调换：

住宅产权调换安置房型为45、60、75、90、105、120、135。具体安置面积的计算方式可由被征收人从以下两种方式中任选一种：

方式一：根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的住宅合法建筑面积的市场评估价、搬迁奖励、异地安置奖励）除以产权调换房屋市场评估单价所得面积就近上靠标准房型。

方式二：根据被征收房屋确权面积增加10％的公摊面积（最多不超过10）后就近上靠标准房型。

就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7的，可增房15进行安置。

3、营业性店面的征收补偿：

（1）被征收房屋所有权证记载的性质或用途为营业性店面的，可按营业性店面进行补偿安置；

（2）被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、产权登记机关确认，持有有效工商营业执照或者工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。

在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）非营业性店面改为营业性店面，可按营业性店面给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿；

在1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）建筑面积的80％确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿；

在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）建筑面积的60％确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其他部分的房屋面积按原房用途给予补偿。

店面补偿款可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过认定的营业性店面面积的3倍。

4、非公益性用房的附属物实行货币补偿，不作产权调换。

5、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：

被征收房屋的共有人或被征收公有房屋的各使用人，对补偿方式的选择达不成一致意见的；

被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

6、被征收房屋属历史遗留私租房的，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收房屋实行产权调换，安置房由原使用人继续使用。

7、经国有房产管理部门确认后，住宅公房承租户在签约期内签订协议并搬迁的，可由公房承租户自行选择安置方式；住宅公房承租户在签约期限内拒绝签订协议搬迁的，保持原租赁关系，安置地点由国有房产管理部门选择；非住宅公房实行货币补偿。

8、建筑面积的计算方法

（1）私房、单位房：被征收房屋有合法产权的，建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准。

（2）国有公房：被征收房屋属国有公房且未办理所有权证的，按公房租赁凭证记载的建筑面积，或计租面积1．3计算。

《国有土地上房屋征收评估办法》第二条

评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条

房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。