(一)外商并购房地产企业

1、定义：外国投资者通过股权或者资产并购房地产企业，变更设立或者新设外商房地产企业，从事房地产开发、经营、管理、服务。

2、限制

(1)应以自有资金一次性支付全部转让金。

境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。

(2)禁止并购：有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述股权并购和资产并购活动。

(3)被收购的企业必须已经取得《国有土地使用证》且投资者书面保证将履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。

(二)转投资：已经取得中国法人资格的外商投资企业，再投资境内房地产，从事房地产开发经营。

一般来说，为鼓励外国投资者将其从外商投资企业中取得的利润再在国内进行直接投资，现行税法对再投资给予退税优惠。《外企所得税法》、《外企所得税法实施细则》、(94)财税字第083号等文件规定：外商投资企业的外国投资者，将其从企业取得的利润在提取前直接再投资于该企业，增加注册资本，或者在提取后作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的40%税款。但再投资所设立的房地产企业，一般不再享有外商投资企业待遇。