合同的本质是合同。预约合同最早存在于买卖、使用贷款、消费贷款等个别合同中，然后被一些国家扩大到所有合同中。预约合同的成立和效力原则上适用于一般合同的规定，违反预约合同侵害了一方的信任利益，应当承担违约责任。当事人定在未来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，另一方可以要求其承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在未来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书，构成预约合同。一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，另一方可以要求其承担违约责任。

预约合同的约束力。

预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。但预约合同对当事人产生何种约束力，存在争议。谈判义务说认为当事人订立预约合同，负有就将来订立本合同进行谈判的义务，如当事人依诚信原则履行谈判义务后仍未能达成本合同，其不承担责任。缔约义务说认为预约合同的效力是订立本合同，故当事人仅为订立本合同谈判是不够的，还必须达成本合同，否则订立预约合同没有意义，并且容易诱发恶意缔约的道德风险。

笔者认为，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后，只要买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。

虽然本案双方当事人签订的认购书约定了房屋的位置、面积、单价，但对买卖房屋的付款方式、交楼时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无在认购书中明确约定，属于未决条款，故需在签订买卖合同时协商一致达成。在协商本合同时，当事人一方没有必须接受对方当事人提出的未决条款的义务。在一方当事人签订预约合同时并不知晓本合同的条款情形下要求其必须接受本合同的条款，对其显然是不公平的。当然，如果预约合同中已包括了本合同的详尽条款，认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了普通的预约，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”预约合同具备了强制执行的效力，当事人则有必须订立本合同的义务。

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。