（一）商业贷款

商业贷款是银行发放的贷款。

1、优势：

（1）贷款额度高，可贷款年限长，一般为30年。以买新房为例，交付完首付款之后的余下房款，都可以申请商业贷款。除了首套房，二套房、非普通住宅、非住宅，均可以使用商业贷款。

（2）还款方式多样，例如等额本金、双周供等等。

（3）放款速度快，程序简单，从银行面签到贷款审批一般周期在2周。

（4）收入稳定、信用良好的人，基本上都可以申请到商业贷款，而不需要像公积金贷款那样，在贷款前需连续足额缴纳一定的期限。

2、劣势：

（1）“认房又认贷”，即只要有过住房贷款记录，名下无房也被视为二套房。

（2）对于第三套房不予贷款。

（3）商业贷款的还款利率较公积金贷款高。商业贷款的利率较高，贷款基准利率为4．9％，而且截至到目前为止，全国首套房贷款平均利率保持上涨，达到5．69％。

（二）、公积金贷款

公积金贷款由各地公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放。

1、优势：

（1）贷款利率低，产生的总利息少。现在房地产调控不放松，商业房贷利率上浮，还好公积金贷款利率低且稳定，对购房者而言，尽量使用公积金贷款成为降低购房成本的最好选择，最新个人住房公积金贷款5年以下及5年以上年利率分别为2．75％、3．25％。

（2）公积金账户中的钱，每月可以抵扣月供。

2、劣势：

（1）贷款上限额度比较低，如果一定要使用公积金贷款，很多时候意味着你要多缴纳首付。公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，仅限普通住宅使用，政策还规定了公积金的最高可贷款额度，且每个城市的政策都各有不同。

（2）在家庭公积金贷款未结清的情况下，不能使用公积金贷款买二套房（一般城市要求需第一套房结清2年后才可第二次使用公积金贷款买房）。

（3）办理流程复杂，放款速度慢，通常需要1．5－2个月的时间，很多楼盘拒绝使用公积金贷款。

房贷贷几成才划算

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常有人问起这样的房贷问题：办理房屋贷款时，贷款成数高比较划算呢？还是成数低比较能减少利息负担？或者已有房贷负担，而目前手边有一笔钱，该不该用来清偿部分贷款？

先谈第一个问题。一般而言，贷款成数高好处是所需自备款较少，但将来每个月的负担较重。相反的，成数低则自备款较高，但每个月的缴付额较低（假定年期、利率都一样）。所以衡量的主要因素是购屋时能拿得出多少自备款，将来能负担多少房贷支出？

如果都负担得起呢？那就要看当时的利率水准和剩余的钱用来投资的获利水准何者较高。举例来说，你看中了一栋80万元的房子，若贷款七成，须自备款24万元，贷款六成则须准备32万元；假定贷款为15年期，利率为10％，以“本息定额偿还法”的方式，前者每月负担约5992元，后者约为5136元，每月相差856元。

在这个案子里，贷款七成自备款节省80万元，如果用这笔钱来投资，以年平均获利率10％来计算，15年后（以每月复利的方式计算）会增为356313元，如果以贷款六成的方法，每月省下的856元用来投资，年平均获利率也是10％，则15年后，可有354786元的储蓄，两者相差1527元，贷款成数多一成稍微划算。

如果投资获利率更高呢？以15％来计算，则80万元15年后会变成748506元，每月投资856元，15年后会变成572241元，相差176265元。如果获利率只有8％呢？80万元增值为264553元，每月投资856元，则可积存为296208元，多出31655元。

所以，归纳出来的原则是，当投资报酬率高于或等于贷款利率时，以贷款成数较高所省下钱作为投资比较划算；反之，若投资报酬率低于贷款利率，则办理低成数贷款，以每月省下的钱投资较划算。

一个有必要了解的观念是，进行投资时，获利率是以复利方式在利滚利，本金会越滚越多，贷款的利息则是以单利计算，每月摊还部分本金，所以贷款本金会越来越少，使利息负担也逐渐减少。了解这个概念就不难明白即使投资获利率等于贷款利率时，还是以办理较高成数贷款划算。同样的情形，也适用于手边有一笔钱时是不是该偿还部分贷款。如果那笔钱用来投资，获利率高于或等于贷款利率，则以不还掉较好。

至于获利率是不是高于贷款利率，则涉及投资工具和投资时机的选择。各种投资工具都有不同的获利和风险性，在不同的时机介入，也会有不同的获利程度，进行投资时，可以根据当时财经形势及投资环境，选择合适的投资工具在合适的时机介入。

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